物业管理风险评估与防范.ppt

第四章 装修管理风险防范 案例、室内空调水管爆裂致邻居财产损害赔偿案。 202X年4月28日，乐德公司与第三人签订一份租赁合同，约定原告向第三人租赁某大厦6层01—06单元。202X年6月23日凌晨3时左右，大厦615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通过楼道浸泡了乐德公司的办公室。 乐德公司要求：称自己的装修工人于凌晨5时左右发现该事故后就立即找到物业公司的保安人员，但物业公迟至上午9时才来处理该事故。物业公司未及时解决水管爆裂导致的积水问题，造成了乐德公司重新装修及装修材料报废的损失35.2万，物业公司应当全部赔偿损失，将物业公司告上法庭。 物业公司辨称：1、本案属于侵权纠纷，原告的财产损失是因615房的使用人琥珀公司装修不慎导致615房间内空调冷却水管爆裂漏水浸泡而造成。琥珀公司是侵权人，因此不应当成为本案的被告。2、被告收到原告装修工人的报告后即派巡逻人员上楼组织抢险，并于6时30分清洁完毕，被告已履行了自己的职责，不存在过错，不应承担赔偿责任。 问题： 一、被告的第一项抗辩理由是否成立？ 二、针对第二项抗辩理由，被告应当提供哪一些证据？ 三、此案对于我们有何提示和启发？ 第五章 高空坠物风险防范 第五章 高空坠物风险防范 高空坠物两种情况 一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。 一是高空抛物。 《民法通则》第126条规定：“建筑物或其它设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落的，它的有所人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 高空抛物由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。 高空抛物的危害：A）卫生保洁难维护；B）小区居民挑起矛盾；C）事故赔偿风险难免。 建筑物上的坠物 高空抛物 第五章 高空坠物风险防范 风险防范措施 建筑物及附着物风险防范 承接项目时考虑建筑新旧及外墙面材质。 就幕墙的养护、维修与开发做出相关约定 交接时要谨慎。 加强外墙面维护和保养的监督力度。按照《玻璃幕墙工程技术规定》，在竣工验收后一年时，书面通知书玻璃幕墙的施工单位对其进行一次全面检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录。 定期排查隐患。 购买适当的保险。 高空抛物风险防范 高空抛物发生后，物业公司积极处理 随意乱抛垃圾。 尽量不给业主乱扔垃圾的机会。 装修阶段明确责任。 学校、居委会、街道办共同合作，加强社会宣传。 无事故损失的处理。 发生损失的事故处理。 认真对待居民投诉。 第六章 物业服务收费风险及预防 第六章 物业服务收费风险及预防 物业服务收费是物业公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬，是物业公司收入的主要来源，也是物业公司开展正常业务，提供物业管理服务的保障，目前我国物业管理市场不规范，乱收费现象严重，也成为投诉的热点，并影响了业主和物业公司的关系。 一、物业服务收费纠纷的表现：部分业主拒交或拖欠物业服务费。 二、物业服务收费纠纷产生的原因： 对服务不满，对受约束不满。 对收费标准、项目、方式等不满。 业主认为物业费太高。 业主不了解物业管理的实际含意。 建设单位遗留问题所致。 企业内部管理问题。 邻里关系等问题引起的。 对外部大环境不满。 无支付能力。 第六章 物业服务收费风险及预防 三、物业服务费纠纷风险防范措施： 多走访业主、多做沟通工作。 借助业主公约和业委支的力量。 自觉增加物业管理费用的透明度。 改进服务、计费方式和收费方法。 完善物业管理服务合同，严格依约行事。 分析业主拖欠的原因。 选择恰当的收账策略。 A）收款方法。 B)催款要注意预防超过诉讼时效。 对欠费业主保持足够的压力。 建立应收账款坏账制度。 在必要的催缴程序后通过法律途经解决。 第六章 物业服务收费风险及预防 案例、物业服务合同终止后的管理费是否应支付？ A公司与华融大厦建设单位签订《前期物业服务合同》，合同期为三年，从202X年1月1日至202X年12月31日，202X年3月，华融大厦成立业委会，同时经业主大会决议，华融大厦业委会通过公开招标的方式重新选聘B公司，并与B公司签订了为期三年的物业服务合同，同年12月，华融大厦业主委会员书面通知A公司，要求其于202X年1月1日退出物业管理区域。A公司认为华融大厦业主委会员组织召开的业主大会违反法律规定，拒绝退出物业管理区域。在政府主管部门协调下，A公司于202X年3月31日退出。202X年10月，A公司将华融大厦业主陈某告上法庭， 原告：要求其支付202X年3月至202X年3月的管理费4200元。 陈某称：原告的合同期限至202X年12月31日届满，其无权收取202X年之后的管理费；原告服务质量差无权收费，大厦经常停电停水，电梯无法正常运行，而且原告的财务管理