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万通投资控股股份有限公司165万股股份转让 项目分析报告 一、项目投资亮点与建议 标的企业是由著名地产投资人冯仑先生创立的知名房地产开发、物业经营企业，曾用名北京万通实业股份有限公司。万通公司作为早一批房地产开发商，早在2008年营收就达到了48.4亿元的规模，加上“地产思想家”冯仑的光环，万通地产的名字在业界几乎无人不晓。但是随着国家近年来连续调控房地产业，寒冬已至的地产业举步维艰。 2011年，万通地产宣布向商用物业转型，并定下“五年之约”，称到2015年，万通地产旗下商用物业开发面积要超过100万平米、持有面积超过50万平米，目标年租金收入11亿元。然而，当五年之约到期时，万通地产的商业项目租赁收入却只有1.87亿元，与目标大相径庭。转型的失败让万通地产一蹶不起，为了拯救低迷的业绩，冯仑也做了许多努力，其先是引入嘉华控股为万通地产撑腰，后尝试收购互联网文娱资产谋求“二次转型”，但终究没有成功。面对此景，冯仑在2015年正式做出了离去的决定。? 截至2018年8月9日，万通地产公司出质人股票质押数量合计12.19亿股，占总股本比例合计达到59.33%。作为公司实际控制人，王忆会旗下嘉华东方控股（集团）有限公司所持公司35.66%股份已经100%质押，万通投资控股股份有限公司所持公司30.30%股份也已经质押22.04%。 根据项目公告，标的企业2019年3季度合计营收6600万元，与万通的资产规模极不协调。 二、转让标的与标的企业基本情况 （一）项目名称与交易形式； 项目名称:万通投资控股股份有限公司165万股股份转让 交易形式：股权转让 （二）标的企业基本信息 公司名称：万通投资控股股份有限公司 注册地址：北京市怀柔区庙城镇422号龙山新新家园（原民营经济开发区） 成立时间：1993年6月26日 法定代表人：王忆会 注册资本：人民币143832.7914万元 实缴资本：人民币143832.7914万元 标的企业介绍：万通投资控股股份有限公司是一家知名的混合所有制股份公司,于1993年6月在北京注册成立，注册资本金143832.7914万元，股东基础广泛，其中法人股东约200家。经过20余年的发展，万通控股已经成为最具创新活力的品牌企业之一，公司的主营业务集中于地产投资、资产管理、物业管理和海外投资等领域。 （三）标的企业股权结构 序号 前十位股东名称 持股比例（%） 1 天津泰达集团有限公司? 25.9203 2 北京嘉华筑业实业有限公司? 23.0036 3 其他未流通股 18.0813 4 海南万通御风投资有限公司? 13.8845 5 洋浦耐基特实业有限公司? 6.3102 6 北京博远汇明投资管理有限公司? 4.7648 7 中国华诚集团财务有限责任公司? 4.2975 8 结庐工坊（北京）装饰工程有限公司? 3.6231 9 北京京煤集团有限责任公司? 0.0765 10 北京汽车工业进出口有限公司? 0.0382 （四）经营范围 投资控股等。 （五）主营业务 公司的主营业务集中于地产投资、资产管理、物业管理和海外投资等领域。 （六）历史沿革 三、标的企业主营业务分析 （一）公司主营业务介绍 公司的主营业务集中于地产投资、资产管理、物业管理和海外投资等领域。 在地产投资领域，作为主要股东，万通控股长期以来支持北京万通地产股份有限公司的发展。万通地产是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司（SH600246），具备一级开发资质，开发了以住宅和商用物业为核心的业态体系，成为开发与运营并重的地产公司，业务集中分布在北京、上海、天津、杭州、成都等高成长性区域。? 在资产管理方面，万通控股作为投资管理平台，持续对已经投资的领域进行后续提升管理。阜鑫商业（万通商城）遵从北京市疏解非首都核心功能的政策要求，主动进行业态转型升级，在西城区政府的指导下完成了改造提升，依托金融街的位置优势，从小商品批发市场成功转型为商务写字楼，楼宇标识更名为“万通金融中心”。? 在物业管理方面，拥有全资子公司——北京万通鼎安国际物业服务有限公司，是国家首批一级资质物业管理服务企业。万通物业充分借鉴国际专业化物业管理经验，本着“因地制宜、立足本土，以人为本”的经营宗旨，以“规范、标准、严谨”的服务宗旨提供高品质服务，管理业态涉及别墅、公寓、写字楼、商业、工业厂房、博物馆等。? 在海外投资领域，万通控股在美国设立全资境外子公司并在纽约世贸中心一号楼89层创建了天空峰汇俱乐部（建设过程中尚未竣工），占地超过3000平米。俱乐部秉承促进“合作共赢“商务关系的使命，旨在为全球商界领袖提供专属高端空间与交流渠道，为加强商务合作提供有力支持。 （二）公司商业模式介绍 （摘自中国经济网2018年文章） 万通地产(600246.SH)老本行植根地产领域，7月29