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第十二章 租务部之租务（工作操作管理及要求） 租务部人员架构 租 租务经理 （1人） 助理租务经理（1人） 助理租务经理 （1人） 高级租 高级租务主任 （2人） 租 租务主任 （2人） 助理租 助理租务主任 （2） 租 租务助理 （2） 岗位职责 助理租务经理 根据市场情况及租户表现，制定租赁策略。 制定租务部年度目标、实行方案及人员管理及分工的统筹工作，并对租务部目标完成情况进行检查、汇总，按照公司制定的考核方案对工作完成情况进行考核。 按照租赁评估委员会决定的招商方式，统筹招商工作，并负责主力店和连锁品牌商户的战略合作、商务洽谈并签订合作协议。 统筹客户业务的开发，搜集整合各种招商资源，建立资源共享，并与业态规划相匹配的品类企业洽谈合作，完成公司制定的各项经济指标。 负责后期运营管理过程中商户组合动态调整，并建立调整、淘汰的原则与标准；建立并动态维护商户品牌系统，建立并维护良好的业主租户关系；组织和推动与招商相关的合同、协议的标准化工作。 编制租金预算，维护并及时更新商场的租户名单。 就租户进场装修和后期经营管理等问题，与其他相关业务部门进行沟通，协调解决可能产生的各项问题，维护好租户关系。 完成公司及上级交办的其他工作。 租务主任 按照总部制定的租赁任务及方向洽谈品牌租赁意向。 开发市场潜在资源，寻找最新及合适的品牌进行接洽。 维护和保持与原有客户良好的合作关系。 负责与租户商谈具体租赁条件，洽谈合同条款，签署租赁合同。 协调各部门有关租赁工作，包括进场施工问题，设计方案等问题，参加设计工程会/接场会/撤场会。 解决租户日常经营中出现的问题。如：观察租户经营及销售情况，在及时发现问题后，与租户沟通共同协商解决；推进与租务部的宣传工作，促进租户提高销售额；协调财务部，催缴租户合同保证金，了解并协助解决欠租情况。 修改及整理合同条款和文件。 建立及整理租户档案，起草和回复往来商务信函。 完成公司及上级交办的其它工作。 租务助理 协助部门经理做好部门文档类的工作，接待上门来访客户，配合招商洽谈。 负责制作、核对各类合同及协议。 协助跟进合同签回、变更租约信息等，办理退还租户保证金事项，以及日常往来函件的回复。 负责整理、归纳、及时更新租户档案。 协助更新MI系统内相关的租户档案信息。 协助上级处理租户的各种意见及问题。 配合其他部门查阅租户各项信息。 完成公司及上级交办的其它工作。 招商流程 店铺 租赁策略 租务部应在部门主管、总经理的指导下，每年检讨市场情况及租户表现，制定来年的租赁策略，经总经理审核后上报CPLMC审批。租赁策略应包括整体商场定位、品类组合策略、详细品牌调整及店铺改造方案，以及租金预算明细。 租赁策略经审批后，由部门主管、总经理组成的租赁评估委员会应于考虑以下因素后决定每个店铺的招商方式，为公司争取最大利益。 在考虑租赁策略后引进足够竞争； 为公司带来的收入； 符合租赁策略； 达到品类组合规划； 能保障获得租户； 特定情况下的其他相关因素。 1.2 商场招商流程 1.2.1 调查城市商业现状、发展趋势 1.2.2 确定市场机会点、初拟业态组合 1.2.3 初拟业态种类的区位及楼层分布 1.2.4 初拟项目规划方案 1.2.5 市场租金、招商条件、销售价格分析、拟定主力点及客户名单 1.2.6 财务试算和项目整体财务评估、各主力店及目标商家初步访谈 1.2.7 筛选主力店，并进行详谈 1.2.8 确立项目规划设计方案商业管理模式 1.2.9 统一租金、返租回报水平、管理费和日后商业管理模式 1.2.10 租金、管理费、宣传基金的研谈拟定 1.2.11 拟定各商家区位及其具体面积、绘制各店家基本间隔规模、绘制招商平面图、必要的专业规划设计介入 1.2.12 拟定相关契约或意向书文本 1.2.13 制作宣传品及开发计划书 1.2.14 拟定招商工作小组人员架构 1.2.15 拟定工作进度计划 1.2.16 展开全面招商作业 1.2.17 租赁签约、协调进场安排及装修 1.2.18 租户进场跟进管理至开幕 1.2.19 运营后的商户维护及补缺性招商 1.3 租赁商户招商流程?? 1.3.1 市场调研? 1.3.2 招商动线规划? 1.3.3 招商品类规划? 1.3.4 资料准备：招商手册、图纸规划、合同? 1.3.5 制定租金标准：成本租金、当地门面房租金、同业态大卖场商店街租金? 1.3.6 确认目标客户、备选客户? 1.3.7 与招商客户沟通，介绍项目情况、试探对方意向并做出初步判断? 1.3.8 谈判：洽谈营业位置与面积、合作条件、租金和押金支付方式为：押三付一 1.3.9 备选客户保持密切沟通? 1.3.10 签约前的准备工作：客