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3.房地产虚假广告对购房合同效力产生的影响 案 例 陈龙等人与福清市融隆房地产有限公司商品房预售合同纠纷案 法律依据 诚实信用原则 争议焦点 虚假广告是否会导致买卖合同无效？ 可能结果 合同变更、解除、撤销、无效 第二十页，共四十页。 违反诚实信用原则有两个主要的法律后果： 合同的变更。通过变更合同的某些条款约定，达到清除因违背诚实信用原则所带来的不公平结果，主要方式有增减履行标的、变更履行方式和期限等等。 合同的撤销或解除。如果通过变更合同的方式仍不能清除因违背诚实信用原则所带来的不公平结果时，那么就可以通过撤销或解除合同的方式来最终解决。 合同无效。符合《合同法》52条规定的合同无效情形的，因虚假广告订立的合同无效。 法理分析 第二十一页，共四十页。 CONTENTS 04 的处罚主体 虚假广告 第二十二页，共四十页。 虚假广告的处罚主体 广告主 A B C D 广告经营者 广告发布者 单位 A B C D 第二十三页，共四十页。 4.1案例： 广元市新程实业有限公司、毛洋、梁绍泽、杨开龙虚假广告罪二审裁定 法律依据：《刑法》第二百二十二条　 广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 第二十四页，共四十页。 4.1案例： 广元市新程实业有限公司、毛洋、梁绍泽、杨开龙虚假广告罪二审裁定 案例分析： 新程公司和毛某、梁某某作为广告主、杨某某作为广告发布者，无视社会主义市场经济条件下商品正当的交易活动和竞争活动，为使房屋尽快销售和高价销售，虚构赛博数码公司要在所销售的房屋设立赛博数码广场的事实，向购房者进行虚假宣传，诱使购房者购房后无法实现销售房屋前所宣传的商业目的，给购房者造成了重大经济损失，出现了购房者上访等社会不良后果，影响了正常的社会秩序，造成恶劣社会影响，情节严重，其行为均构成虚假广告罪。 第二十五页，共四十页。 CONTENTS 05 及具体法律规定 相关部门法 第二十六页，共四十页。 第4条 ? ? 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。 第9条 广告不得有下列情形： （五）妨碍社会安定，损害社会公共利益； （六）危害人身、财产安全，泄露个人隐私； （七）妨碍社会公共秩序或者违背社会良好风尚； …… （十一）法律、行政法规规定禁止的其他情形。 5.1中华人民共和国广告法 第二十七页，共四十页。 违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。 ???? 5.1中华人民共和国广告法 ——第55条 第二十八页，共四十页。 认定要点与法律责任分析 房地产虚假广告 第一页，共四十页。 CONTENTS 01 理论概述 虚假广告 02 特征、性质、法律责任 房地产虚假广告 03 对购房合同效力的影响 房地产虚假广告 04 处罚主体 虚假广告 05 相关法律法规 第二页，共四十页。 CONTENTS 01 理论概述 虚假广告 第三页，共四十页。 《反不正当竞争法》第9条 经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告。 《广告法》第4条 广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。 1.1立法概况： 第四页，共四十页。 1.2虚假广告构成要件 行为人 目的 行为方式 行为后果 广告行为人是经营者 行为方式是在商品或者服务上作引人误解的虚假宣传 广告行为是出于市场竞争的目的 行为后果会影响消费者的市场选择，并且损害其他经营者的利益 第五页，共四十页。 1.3“虚假广告”和“虚假宣传”概念辨析 概念 共性 差异性 第六页，共四十页。 CONTENTS 02 房地产虚假广告 第七页，共四十页。 案例：陈凤妹诉深圳市宏发投资有限公司等商品房买卖合同案 原告陈某某Vs被告深圳投资公司 新闻媒体的报道是否构成房地产公司的宣传广告？ “公寓／住宅”与“写字楼”是否存在字面和字义上的根本区别？ 2.1 房地产广告特征 第八页，共四十页。 《中华人民共和国广告法》第二条第二款规定，“本法所称