资产评估的基本方法.pptVIP

(2)、资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债 利息率×（1－所得税率）+所有者权益 占资产总额的比重×投资报酬率 ? 投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率 (3)、市场比较法 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。 (三）收益期限：年为单位 四、对收益法的评价 1、该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2、该方法的局限性： 需具备一定的前提条件；主观性。 因此该方法的运用比成本法难度大。 第三节 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论 （二）评估思路（n≥3) （三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其相关等资料均能搜集到。 二、市场比较法的基本程序及有关指标 程序：寻找参照物、调整差异、确定评估值。 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异（时间、区域、功能、成新率、交易） 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ； 反之系数1 一般以被评资产为100， 3、功能因素 功能系数 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 资产评估学 第一篇基本理论与基本方法 第三章 资产评估的基本方法 重点：掌握3种基本方法中的基本计算公式 难点：收益法计算公式 第三章 资产评估基本方法 第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择 第一节 成本法（The cost method）P34 （三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本及耗费 （二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗 实体性 功能性 经济性 二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式： 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 （一）重置成本及其计量 1、含义 2、异同点 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 3、尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能优（超额运营成本）。 4计算： A、重置核算法 1)计算：以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。3种计算方法。 (1)人工成本法；（2）单价法；（3）百分率法 2)要求：能获得全新状态的现行市价。 3）适用：计算复原重置成本、计算更新重置成本。 B、功能系数法 1）含义：寻找参照物，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 2）计算 a功能线性法--线性法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： b规模经济效益指数法--指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： ??? 该方法计算的一般是更新重置成本。 修正系数K 修正系数K C、物价指数法 参照物、现行市价无法获得，采用物价指数法。 ■定基物价指数 ■环比物价指数 注意问题：计算的是复原重置成本。 考虑技术进步的影响。 修正系数K D统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，适当方法计算重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K （二）有形损耗及其计量 ??? 有形损耗--物质损耗或物