大连龙祥嘉园项目前期整体营销思路报告.pdfVIP

龙祥嘉园 龙祥嘉园 整体及2009营销思路报告 2009.6.9 项目背景 指标设定 策略制定 推盘策略 推盘定价 策略执行 问题思考 一、项目背景 项目背景1：大连市场销售情况 2008年市场低迷与2009年市场现况 2008年大连整体市场销售商品房面积约为230万平，金州区消化约80万 平，金州30多家在售项目，平均每家销售约2万平。 压抑一年的刚性需求，在2008年12月有所回暖呈现“小阳春”景象，且 持续到现在，能持续多久，需要市场的检验。 因为自经济危机以来，房地产市场所受到的打击是最直接最明显的；全 国各大城市的房市均有不同程度的停滞甚或滑坡，大连作为沿海城市的 代表也不例外。大连市场2008年交易冷淡，客户观望事态严重。 大连指南针、中原、戴德梁行等权威调研机构显示，2009年大连市场将 会触底。 金州市场 大大连—金州 城市发展规划 • 城区：按 “西拓北进”、建设“大大 连” 的思路，大连城区将西拓至旅 顺、北拓至金州。大连市区由主城区、 旅顺口城区、金州城区和新城区组成， 各城区相对独立、自成系统，形成带状 组团式结构模式。 城市发展规模扩大，中心城区土地减 少，企业外迁，城市空间延伸 金州区位： 大连城市“单核”特征仍很突出 三区域房地产市场区隔性很强 市政交通改善逐步加强相互间联系 金州区 经济开发区 金州区——大连市郊的新城区 金州区——大连市郊的新城区 新城区格局 金州区 金石滩 双D港 开发区 中心 大 风景旅游区 25km 窑 就业扩展区 湾 主市区 成熟就业区 金州区—— “北进”战略节点 金州区—— “北进”战略节点 金州住宅市场在全市中的地位 金州区 4500～5500元/㎡ 甘井子区 5500～6800元/㎡ 开发区 旅顺口区 5500～7500元/