房地产开发与经营PPT课件（共13章）第11章 房地产开发经营税收-第四版.pptVIP

第11章 房地产开发经营税收 11.1我国现行房地产税收制度 11.1.1房地产税的概念和作用 1.房地产税的概念 房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。作为国家管理经济的一个重要调节杠杆，房地产税收是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要方式，是国家借以调控房地产市场，促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段，也是保证市场经济公平竞争、保护主体合理利益以及整个市场有序运行的重要条件。 2.房地产税的作用 （1）房地产税收是国家调控房地产市场的一个重要手段 （2）房地产税收是地方财政收入的主要来源之一 （3）房地产税收能平衡负担、缩小贫富差距 （4）房地产税收能引导土地利用方向，促进土地合理利用 11.1我国现行房地产税收制度 11.1.2我国现行房地产税收制度的基本框架 我国现行房地产税种主要有13种，包括直接以房地产为课税对象的6种即房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税；与房地产紧密相关的税种7种，即固定资产投资方向调节税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、和印花税。 按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。 （1）房地产取得环节的税种有：土地增值税、耕地占用税、土地使用税、契税、固定资产投资方向调节税(已停征)。 （2）发生在房地产保有环节的税种有三种，分别是房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。 （3）房地产流转环节，目前设置的税种主要有增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、契税。 11.2我国现行房地产税收种类 我国现行的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、增值税、城市维护建设税和教育费附加、所得税、印花税等。 11.2.1房产税 11.2.1.1纳税人 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。 11.2我国现行房地产税收种类 11.2.1房产税 11.2.1.2课税对象 房产税的课税对象是房产。条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 11.2.1.3计税依据 （1）从价计征，对于非出租的房产，以房产原值一次减除10—30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （2）从租计征，对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。 11.2.1.4税率 房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 11.2我国现行房地产税收种类 11.2.1房产税 11.2.1.5应纳税额的计算 （1）从价计征是按房产原值一次减除10% ～30%后的余值计征，其计算公式为： 应纳税额=应税房产值×（1－扣除比例）×1.2% （2）从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为： 应纳税额=租金收入×12%（或4%） 【例11-1】某企业2007年底自有经营用房原值为50万元，已知当地规定扣除比例为25%，适用税率1.2%。计算该企业2007年应纳房产税的税额。 应纳税额=应税房产值×（1－扣除比例）×1.2%=50×（1－25% ）×1.2% =0.45（万元） 【例11-2】某企业2007年将自有房屋出租给某公司，每月收取租金5000元。计算该企业2007年应纳房产税的税额。 应纳税额=租金收入×12% =5000×12×12%=7200（元） 11.2我国现行房地产税收种类 11.2.1房产税 11.2.1.6纳税地点和纳税期限 （1）纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。 （2）纳税期限 房产税按年