房地产开发与经营PPT课件（共13章）第5章 房地产开发项目可行性研究-第四版.pptVIP

* * 第5章 房地产开发项目可行性研究 5.1房地产开发项目可行性研究概述 5.1.1可行性研究的含义和目的 1.可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 2.可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 5.1.2可行性研究的作用 （1）是项目投资决策的依据 （2）是筹集建设资金的依据 （3）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 （4）是编制下一阶段规划设计方案的依据 5.1.3可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 （2）初步可行性研究 初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行辅助研究。 （3）详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 （4）项目的评估和决策 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 5.1.4可行性研究的具体步骤 （1）接受委托 （2）调查研究 （3）方案选择和优化 （4）财务评价和国民经济评价 （5）编制可行性研究报告 5.1.5房地产开发项目可行性研究的内容 （1）项目概况 （2）开发项目用地的现状调查及房屋征收安置方案的制定 （3）市场分析和建设规模的确定 （4）规划设计方案选择 （5）资源供给条件分析 （6）环境影响评价 （7）项目开发组织机构情理费用的研究 （8）开发建设计划的编制 （9）项目经济及社会效益分析 （10）结论及建议 5.2房地产开发项目成本费用与收入估算 5.2.1房地产开发项目总投资估算 房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 （1）开发建设投资 开发建设投资是指在开发期（指从房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的期间）内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 （2）经营资金 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 5.2.2房地产开发项目各项费用的估算 房地产开发项目所需投入的各项费用主要包括： （1）土地费用 （2）前期工程费 （3）基础设施建设费 （4）建筑安装工程费 （5）公共配套设施建设费 （6）开发间接费用 （7）管理费用 （8）财务费用 （9）销售费用 （10）开发期税费 （11）其他费用 （12）不可预见费 5.2.3房地产开发项目收入估算 （1）房地产开发项目租售计划 房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等租售计划。 （2）房地产开发项目租售价格 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。 （3）房地产开发项目收入 房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入。其中，销售收入、租金收入和土地转让收入统称租售收入。 ①租售收入 租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。 ②自营收入 自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。 5.3房地产开发项目财务评价 5.3.1基本财务报表的编制 1 现金流量表 现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析