房地产开发与经营PPT课件（共13章）第8章 房地产开发项目建设过程-第四版.pptVIP

8.5 房地产开发工程项目管理 8.5.2 房地产开发项目实施控制的内容 (2)工程进度与工期控制 ③进度控制中应关注的因素 ①材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。 ②设计变更对进度的影响。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。 ③劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务，所以要适当安排工人。 ④气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好（如下雨、下雪），则安排室内施工（如装修），天气晴朗时，加快室外施工进度。 8.5 房地产开发工程项目管理 8.5.2 房地产开发项目实施控制的内容 (3)工程费用（或称投资）控制 ①工程费用控制的主要方法是：在项目建设实施过程中，按预算费用分阶段、分部位进行费用控制。具体来讲是首先编制费用计划，因为工程费用是随着工程进度逐期发生的。 根据工程进度计划可以编制费用计划。费用计划可分解为5个方面： a.材料设备费用计划； b.施工机械费用计划； c.人工费费用计划； d.临时工程费用计划； e.管理费用计划。 根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划，在工程实施中，应严格按照费用计划实施。对于计划外的一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破费用计划的可能，应及早提出警告，并及时采取措施控制该项费用。 8.5 房地产开发工程项目管理 8.5.2 房地产开发项目实施控制的内容 (3)工程费用（或称投资）控制 ②施工阶段监理工程师的工程费用控制的主要任务是：通过工程付款控制、新增工程费控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投资潜力来努力实现实际发生的费用不超过计划投资。 监理工程师应做好以下工作：制定本阶段资金使用计划，做到不多付、不少付、不重复付；严格控制工程变更，力求减少变更费用；研究确定预防费用索赔措施，及时处理费用索赔并协助开发商进行反索赔；根据开发商责任制和有关合同要求，做好工程计量工作；审核施工单位提交的工程结算书，协助开发商完成相关工作。 8.5 房地产开发工程项目管理 8.5.3 开发项目实施目标控制的措施 目标控制通常采取组织措施、技术措施、经济措施、合同措施、信息管理和协调工作。 组织措施，是从目标控制的组织管理方面采取的措施，如落实目标控制的组织机构和人员，明确各级目标控制人员的任务和职能分工、权力和责任、改善目标控制的工作流程等。组织措施是其他各类措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么费用，运用得当可以收到良好的效果。尤其是对由于业主原因所导致的目标偏差，这类措施可能成为首选措施。 技术措施不仅对解决开发项目建设实施过程中的技术问题是必不可少的，而且对纠正目标偏差也有相当重要的作用。任何一个技术方案都有基本确定的经济效果。不同的技术方案就有着不同的经济效果。运用技术措施纠偏的关键，一是要能提出多个不同的技术方案，二是要对不同的技术方案进行技术经济分析。 经济措施是最易为人接受和采用的措施。它决不仅仅是审核工程量及相应的付款和结算报告，还需要从一些全局性、总体性的问题上加以考虑。另外，不要仅仅局限在已发生的费用上。通过偏差原因分析和未完工程投资预测，可发现一些现有和潜在的问题，将引起未完工程的投资增加，对这些问题应以主动控制为出发点，及时采取预防措施。 8.5 房地产开发工程项目管理 8.5.3 开发项目实施目标控制的措施 合同措施，要从广义上理解，除了拟定合同条款、参加谈判、处理合同执行过程中的问题、防止和处理索赔等措施之外，还要协助业主确定对目标控制有利的开发项目建设组织管理模式和合同结构，分析不同合同之间的相互联系和影响，对每一个合同做总体和具体分析等。这些合同措施对目标控制更具有全局性的影响，其作用也就越大。 在项目实施管理活动中对所需要的或产生的各种信息进行搜集、整理、处理、存储、传递、应用等一系列工作总称为信息管理。信息管理对项目的实施管理是至关重要。在项目的实施过程中，管理者要不断预测或发现问题，要不断地进行规划、决策、执行和检查，做好这些工作都离不开相应的信息，进行目标控制同样是以信息为基础，任何控制只有在信息的支持下才能有效地进行。 协调工作是指施工监理的组织协调。工作内容：施工活动与政府有关部门之间的协调；业主与承包商之间的协调；工程施工生产要素（如劳务、材料、设备、资