房地产开发与经营PPT课件（共13章）第6章 房地产用地取得与开发-第四版.pptVIP

第2章 房地产经纪人员 6.3.5土地一级开发的程序 （6）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 （7）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （8）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 （9）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： ①审核土地一级开发成本 ②组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 ③根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 ④纳入市土地储备库 第2章 房地产经纪人员 思考题 1.土地征收的概念及特征是什么？ 2.简述我国土地征收的审批规定。 3.如何改革与完善我国征地制度？ 4.房地产开发用地取得方式有哪些？ 5.国有建设用地使用权出让方式有哪些？ 6.在哪些情况下出让土地使用权终止？ 7.什么是土地使用权转让，土地使用权转让原则和条件是什么？ 8.国有土地使用权划拨的概念和特征是什么？ 9.对划拨土地的管理有哪些规定？ 10.什么是土地一级开发，土地一级开发的模式有哪些？ 第6章 房地产用地取得与开发 6.1集体土地征收 我国现行《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”这一法律规定明确了农村集体所有的土地只能用来兴办乡镇企业，建设自用的村民住宅等，不能用于其它目的的建设用地，当然也不能进行房地产开发。房地产开发用地只能使用国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第6章 房地产用地取得与开发 6.1集体土地征收 6.1.1土地征收的概念及特征 一般来说，土地征收是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。世界上大多数国家都有土地征收制度。英国法律称之为“强制收买”，法国、德国法律称之为“征收”，日本法律称之为“官地收回”，而我国法律则称为“土地征收”。我国《宪法》和《土地管理法》都规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。具体讲，我国的土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。 第6章 房地产用地取得与开发 6.1集体土地征收 6.1.1土地征收的概念及特征 我国土地征收具有以下特征： （1）土地征收以公共利益为目的。 （2）行使征地权的主体只能是国家。 （3）征地的标的只能是集体土地。 （4）征地行为具有强制性。 （5）征收土地应以土地补偿为条件。 第2章 房地产经纪人员 6.1.2土地征收的审批 根据我国《土地管理法》，土地征收实行二级审批，即国务院和省级人民政府。 《土地管理法》第四十五条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；③其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。” 第2章 房地产经纪人员 《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省