房地产开发与经营PPT课件（共13章）第10章 房地产租赁经营-第四版.pptVIP

思考题 1.什么是房屋租赁？房屋租赁的条件有哪些？ 2.《商品房屋租赁管理办法》对房屋分割出租行为的限制规定是什么？ 3.房屋租赁合同一般应当包括哪些内容? 4.房屋租赁双方当事人权利和义务是什么？ 5.房屋租赁登记备案记载的主要信息有哪些？ 6.如何发展我国住房租赁市场？? 7.写字楼通常分为哪几个等级？写字楼的需求量预测方法有哪几种？ 8.写字楼租户的选择应考虑哪些主要因素？ 9.物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑哪几方面因素？ 10.零售商业物业按区域对零售商业物业细分可以分为哪几类？ 11.零售商业物业需求的预测包括哪几方面？ 第10章 房地产租赁经营 10.1房屋租赁概述 10.1.1房屋租赁的概念及分类 （1）房屋租赁的概念 根据《城市房地产管理法》，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 （2）房屋租赁的分类 按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。 按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。 10.1.2房屋租赁的条件 根据《商品房屋租赁管理办法》，有下列情形之一的房屋不得出租： （1）属于违法建筑的； （2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的； （3）违反规定改变房屋使用性质的； （4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。 10.1.3房屋分割出租行为的限制 《商品房屋租赁管理办法》严格规范了房屋分割出租行为。该办法第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。” 10.1.4房屋租赁合同 （1）房屋租赁合同的概念及内容 租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。 房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容： ①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所； ②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况； ③租金和押金数额、支付方式； ④租赁用途和房屋使用要求； ⑤房屋和室内设施的安全性能； ⑥租赁期限； ⑦房屋维修责任； ⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳； ⑨争议解决办法和违约责任； ⑩其他约定。 （2）租赁合同的终止 租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。 自然终止主要包括： ①租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同； ②符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的； ③因不可抗力致使合同不能继续履行的。 因上述原因终止租赁合同的，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。 人为终止的情形主要有： ①将承租的房屋擅自转租的； ②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的； ③将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的； ④无正当理由，拖欠房租6个月以上的； ⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； ⑥承租人利用承租的房屋从事非法活动的； ⑦故意损坏房屋的； ⑧法律、法规规定的其他可以收回的。 发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。 10.1.5房屋租赁双方当事人权利和义务 （1）承租人的权利和义务 承租人在房屋租赁期限内享有以下权利： ①在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。 ②按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。 ③经出租人同意，可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。 ④在同等条件下，承租人享有优先购买权。 ⑤在租赁期限内，承租的住宅用房因国家建设需要拆迁，承租人有获得安置的权利。 承租人在房屋租赁期限内应承担以下义务： ①按期交纳房租，如拖欠租金，应当向出租人支付违约金。 ②按照房屋的性能合理地使用承租的房屋。 ③承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。 ④应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规定。 （2）出租人的权利和义务 出