房地产开发与经营PPT课件（共13章）第12章 房地产经营效益分析-第四版.pptVIP

12.3 房地产经营成本费用分析 12.3.1房地产经营成本预测分析 1.编制计划时的成本预测分析 预测的步骤如下： ①确定预测的目标，明确预测范围、期限和方法。 ②收集和分析历史资料和数据，所收集的数据要完整、准确、可靠和具有代表性。 ③建立成本预测模型，利用模型和所收集的数据进行预测。 ④预测结果分析。 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.1房地产经营成本预测分析 1.编制计划时的成本预测分析 （1）固定成本和变动成本的划分 ①高低点法。所谓高低点法是以所取历史资料中工程数量最高和最低时期的两组成本数据为样点，来推算固定成本和变动成本。 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.1房地产经营成本预测分析 1.编制计划时的成本预测分析 ②回归分析法。所谓回归分析法就是利用相关分析，研究经济事物变量间的相关关系，并用相关系数来描述其相关关系的密切程度，对具有相关关系的变量，依据其相关图，选择一个适宜的数学模型，利用回归分析建立起数学模型。这里简要介绍一元线性回归分析在成本分解中的应用。 （2）目标成本、成本降低额和成本降低率的测算 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.2房地产经营成本控制分析 1.计划阶段成本控制分析 （1）公司对责任成本的控制 （2）责任单位对责任成本的控制 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.2房地产经营成本控制分析 2.实施过程成本控制分析 （1）成本开支的监督和控制 （2）成本计划执行控制分析： ①材料成本项目分析。 材料成本节约或超支 ＝材料预算成本-材料实际成本 ＝材料计划用量×材料预算单价-材料实际用量×材料实际单价 由于材料用量减少（或增加）和材料价格变动而产生的材料成本的节约（或超支），可以用下面的公式计算： 材料成本节约（或超支）＝材料实际用量×（预算单价-实际单价） +（材料计划用量-材料实际用量）×预算单价 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.2房地产经营成本控制分析 2.实施过程成本控制分析 c.效率差异：反映按定额工时和实际耗用工时制定的间接预算费用差异。 效率差异=（实际工作小时数-定额工作小时数）×每小时预算间接费 综上所述，间接费用总差异计算如下： 间接费用差异=耗用差异+效率差异+数量差异 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.3房地产经营成本总结性分析 1.企业总成本分析 （1）总成本分析方法 总成本分析一般采用对比分析法，即实际成本与计划成本相对比，计算公式如下： 成本降低额＝实际成本-计划成本 成本降低率＝ ×100％ （2）总成本分析内容 ①出租房产总成本分析 ②房地产开发总成本分析 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.3房地产经营成本总结性分析 2.单位成本分析 （1）房产租赁单位成本分析的指标 ①租金单位成本：反映房产出租单位面积的成本支出费用。 租金单位成本= ②计划单位成本：反映房产计划出租单位面积成本支出费用。 计划单位成本= ③实际单位成本：反映房产出租实际单位面积支出费用。 实际单位成本= 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.3房地产经营成本总结性分析 2.单位成本分析 （2）房地产开发单位成本分析 ①预算单位成本：反映按预算定额计算开发房屋单位面积的成本支出费用。 预算单位成本= ②计划单位成本：反映房地产计划开发单位面积成本费用支出，计算方法同租赁计划单位成本。 ③实际单位成本：反映房地产实际开发单位面积成本费用支出，其计算方法同租赁实际单位成本。 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.3房地产经营成本总结性分析 3.房地产企业与同行业企业成本水平分析 进行企业间成本水平分析的步骤： ①收集本企业与同行业企业的成本资料，资料要有可比性； ②利用差额分析