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? 商业地产运营师培训系列业态分类和基本特征 主讲：李卫华 第一页，共四十一页。 ? 为何要了解商业业态 先商业后地产（运营年的前提） 项目与商户定位（吻合、互补、替代） 价值链合理构建（专业化分工的前提） 第二页，共四十一页。 ? 内容大纲 业态划分标准 业态理论及影响 常见业态简介 我国业态变化 第三页，共四十一页。 ? 商业业态划分标准（12+5） 目标顾客 商品结构 服务功能 商店选址 商圈范围 商店规模 店堂设施 经营方式 组合变化：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储式会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、工厂直销中心 第四页，共四十一页。 ? 商业业态的演化规律 手风琴定律； 零售轮转理论； 自然淘汰理论； 业态变革的一般条件； 第五页，共四十一页。 ? 　　这个理论认为，零售企业经营范围是不断从综合化向专业化再向综合化方向循环发展的，每一次循环不是过去的重复，而是赋予新的内涵，从而出现了不同的零售组织。 　　按这一理论，美国等西方国家零售业大致经历了五个时期。 手风琴理论 第六页，共四十一页。 ? 零售轮转理论 1.新型组织发展： 低价格、低毛利、低成本 2.发展一段时间： 高价格、高毛利、高成本 3.继续发展： 高价格、高毛利、高成本 4.新型组织萌生： 低价格、低毛利、低成本 随时间 推移补 充服务 随时间发展补 充更多服务 条件成熟 市场 机会 来临 第七页，共四十一页。 ? 　　自然淘汰理论是直接从达尔文的自然选择理论派生出来的。其主要内容是：零售组织的发展变化必须要与社会经济环境相适应，诸如生产结构、技术革新、消费增长及竞争态势等。零售组织越是能适应这些环境变化，越是能生存至永远，否则将会自然地被淘汰或走向衰落。 例如，美国在第二次世界大战后，社会经济环境发生了巨大变化，城市人口向郊区转移，这使得位于市中心的百货商店由于地理限制、交通拥挤、停车困难、客流量减少等原因，业务经营遭到了困难，而在市郊的购物中心则蓬勃发展。 自然淘汰理论 第八页，共四十一页。 ? 业态变革的一般条件 顾客拉动； 生产推动； 竞争启动； 第九页，共四十一页。 ? 百货业态特征 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式； 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主； 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全； 选址在城市繁华区、交通要道； 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象； 商店规模大，在5000平方米以上； 商店设施豪华，店堂典雅、明快； 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的人； 第十页，共四十一页。 ? 百货发展及业态细分化 工业革命、城市化、人文思想、悠闲阶层 开放之后的增长与98百货倒闭年； 2003年回暖，目前势头增长超过超市； 南京市场不同的定位：中央、新百、金鹰国际、东方、大洋百货 判断定位的着眼点：客单价、品牌 国内（客户）：太平洋、百盛、新世界、西武、王府井、银泰、大洋、大商、中央…… 第十一页，共四十一页。 ? 01超级市场（标准超市） 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行； 商品以包装食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足消费者日常生活必需品需求为主； 选址在居民区、交通要道、商业区； 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象； 商店面积在500平方米以上； 目标顾客以居民为主； 第十二页，共四十一页。 ? 02大型综合超市（大卖场） 采取自选销售方式和连锁经营方式； 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发； 设有与商店营业面积相适应的停车场； 目标顾客为购物频率高的居民； 商圈范围较大； 商店营业面积一般在2500平方米以上（依城市大小不同）； 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 第十三页，共四十一页。 ? 03便利店 以开架自选为主，结算在出口处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式； 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等； 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日； 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地； 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—10分钟到达的范围内； 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高； 店堂明快、清洁、货架丰满； 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买； 经营实行信息系统化，开展单品管理； 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。 第十四页，共四十一页。 ? 04仓储商店（与资料不同） 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈