《上海二季度写字楼市场分析报告》.pdfVIP

2020 年第二季度上海写字楼市场回顾 引言 今年一季度, 受新冠肺炎疫情影响, 上海写字楼市场在疫情的冲击下, 空置率上升， 租金下跌。但在二季度上海下调疫情防控响应级别后，上海写字楼市场需求呈现逐步复 苏迹象，商务园区在疫情中凸显韧性，大宗交易市场整体活跃。 宏观经济 从全国层面来看，二季度国内生产总值同比增长3. 2%，整体经济动能将进一步提 升, 增幅转正,明显好于市场预期。分产业来看, 第一、第二、第三产业同比增长3. 3%、 4. 7% 、1. 9%。分行业来看,房地产业同比增长4. 1% ，租赁和商务服务业同比下降8. 0%。 从上海地区的固定资产投资来看，截止到5 月份,固定资产投资总额比去年同期增 长2. 9% 。分领域看，工业投资增长13. 6%，房地产开发投资增长3. 5%，城市基础设施投 资下降6. 2%; 分产业看，第二产业投资增长13. 7%，第三产业投资增长0. 7%; 从房地产 开发经营来看，办公楼投资额为57. 05 亿元，同比增长27. 8% ，商业营业用房投资额为 45. 78 亿元，比去年同期增长56. 4%; 分行业来看，租赁业、商务商务服务业营业利润 分别下降69. 4%、40. 2% ，软件和信息技术服务业营业利润比去年同期增长57. 1%。国内 宏观经济复苏带动上海全市经济出现明显的回暖态势。 从政策层面来看，上海相继推出营商环境改革3. 0 版方案、加强投资促进32 条、 进一步利用外资24 条等举措，相继推出“五五购物节”、“夜生活节”等来激发潜在需 求，并推进电商、实体融合实现双赢发展方案。伴随着疫情的消散和政府利好政策的推 动，写字楼的租赁需求将会进一步释放。 供给与需求 受疫情影响，多个项目推迟入市，上半年上海市场至少录得4 个新增项目入市，包 括静安华宝中心、前滩东方广场二期、盈凯文创广场和上海金融街中心一期，将为市场 带来超过14 万亚的甲级写字楼供应。高力国际数据显示，在市场供应方面，预计2020 年新增供应或将达200 万吃。目前，上海办公楼市场的供应量维持高位。从写字楼的销 售面积来看，二季度销售面积为25. 48 万星，环比一季度增加37. 09%，批准上市面积为 25. 54 万中，环比一季度增加52. 48%。从办公楼市场运行情况来看，截止5 月份，全市 新开工面积为102. 58 万秋, 同比上涨13. 24%; 竣工面积为75. 86 万上,同比上涨2. 69% 。 图: 2018 年1 月一2020 年05 月上海办公楼新开工和竣工情况 新开工面积(万m) -一新开工面积同比(%) 竣工面积(万m) 一一竣工面积同比(%) 数据来源: CREIS 中指数据。写字楼版 需求方面，世邦魏理仕数据显示，今年二季度上海写字楼带看量明显增多，需求活 跃度逐渐回暖，录得净吸纳量72874 中，环比增长25% 。随着疫情逐步稳定，租户决策 在不断保守的同时也在不断寻求更灵活的办公方式，不少业主推出优惠政策吸引租户， 预计租赁市场将继续有利于租户方，多数租户选择推迟扩张或搬迁计划改为续租。二季 度租户行业数据显示，批发和零售行业的租户占比为32%，这也表明在多重利好政策带 动下零售市场逐步回暖, 另外, 租赁和商务服务业、技术服务业占比分别为24%6 和17%。 TMT 和金融业仍引领需求增长。 图，2020 年二季度上海甲乙级写字楼租户行业占比《〈按租户数量) 其他 科学研究和技术服务业 7 6% 交通诅狠, 17.0% 1.2 入% 仓储和邮政业 制造业 .1% 2% 信息传输、软件和信 息技术服务业