北京酒店式公寓市场分析.docx

北京市酒店式公寓市场分析 一．酒店式公寓概述 （一）何谓酒店式公寓？ 酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。从酒店式公寓的定义，我们可以看出酒店公寓具有如下特点： 1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 2、酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 3、酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 4、酒店式公寓必须具有居家的氛围； 5、相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势； 与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点： 1、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小； 2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房； 3、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具； （二）酒店式公寓的客群定位 酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括本国居民和外国居民），一般居住时间在 4 天及以上，这个市场的主要客人主要有； 1、长期出国的生意人； 2、长期在外的经营管理者； 3、以及正放长假的家庭等； 从目前北京酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分 布来看，主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，其他外籍人士等， 国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小；但不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD 以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写字楼的 入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构 存在较大的差别。 （六）酒店式公寓装修标准 酒店式公寓总体的装修标准应该不低于4 星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店式公寓的装修要求主要包括如下几个方面： 1、对大堂及公共区域的装修要求：酒店式公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店式公寓对于大堂装修的档次特别看重；对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料； 2、对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖； 3、对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”； 4、对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨 房或者是中西合璧式厨房； （七）酒店式公寓家电家具配置 酒店式公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市场，同时由于酒店式公寓的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店式公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。 从酒店式公寓的家具配置来看，至少需要以下配置来看，至少需要以下配置：床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌，根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床 等；从品牌的要求来看，一般需要配置国外知名品牌。 从酒店式公寓家电配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入住客人的情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、 音响等。从品牌的要求来看，应该是国外知名品牌。 （八）酒店式公寓配套设施 从酒店式公寓项目的配套服务及设施来看，健身中心和游泳池是配套比例比较高的设 施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这 些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动和玩耍的需要，相当一部分项目 设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）超市、商务中心、桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。 从酒店式公寓最终使用都（主要是租户）对配套服务设施的需求情况来看，“购物场所”、 “中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心” 必须配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。 （九）酒店式公寓物业服务项目需求 从目前酒店式公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电 召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫旱服务”等，由于部分酒店式公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供服务项目将会