3月24日淄博远景·勃楠苑项目营销策划报告.pptVIP

现有车库出入口各8个，建议减少车库出入口个数，增加地下环形路线，从而释放出社区景观大道部分道路用地，打造社区景观中轴，提升整个社区入口的标识性和环境档次。 规划车行入口 规划车行出口 产品调整建议 规划调整建议 第六十三页，共一百零四页。 车行出入口调整之后示意图，如上所示。 建议车行入口 建议车行出口 产品调整建议 规划调整建议 第六十四页，共一百零四页。 原面积 515 419 380 350 349 298 290 270 260 240 230 195 调后面积 378 298 305 260 260 178 228 182 180 168 175 173 紫园户型面积调整如下所示（单位：㎡）： 紫园户型面积调整后配比如下： 面积区间 160-180㎡ 180-230㎡ 230-280㎡ 280㎡以上 比例 12.8% 30.1% 38.3% 18.2% 产品调整建议 户型调整建议 首先来看紫园的户型调整： 第六十五页，共一百零四页。 本项目目前户型搭配： 楼层 一二层 三四层 五六层 户型 六房两厅四卫 六房两厅四卫 六房两厅四卫 面积 325.03 306.52 246.46 比例 33.3% 33.3% 33.3% 为了降低市场风险，更好的促进销售，建议本项目户型配比如下： 面积区间 160-180㎡ 180-230㎡ 230-280㎡ 280㎡以上 比例 20% 30% 30% 20% 产品调整建议 户型调整建议 第六十六页，共一百零四页。 其他方面户型调整建议： 主卧室开间3.9米过小，建议增大主卧开间尺寸 主卧室开间过小，建议增大； 增加户型的多样性、灵活性，如适当增加小面积叠加别墅户型的比例、把部分产品调整为单层别墅产品对外销售，降低风险； 边户增加拐角窗、东西朝向落地窗的运用； 销售过程中，每户搭配固定位置车库销售； 产品调整建议 户型调整建议 第六十七页，共一百零四页。 户型参考-150㎡ 产品调整建议 户型调整建议 第六十八页，共一百零四页。 户型参考-220㎡ 产品调整建议 户型调整建议 第六十九页，共一百零四页。 产品调整建议 户型调整建议 第七十页，共一百零四页。 产品调整建议 立面调整建议 外立面色彩单调，缺少变化，色彩平淡，风格不够鲜明，在淄博市场没有冲击力。 毛面石杂拼、仿陶面砖杂拼强化建筑肌理质感； 石材、涂料、木、铜、钢、玻璃等多种材料有机组合； 第七十一页，共一百零四页。 除了“构成”上的体块对比，还可通过窗户形式的变化、装饰性墙面的镂空将立面的“虚实”对比进一步活化，使立面效果不仅具有强烈的冲击力，而且富有细腻的灵活性； 产品调整建议 立面调整建议 第七十二页，共一百零四页。 减少车行出入口个数，打造水景景观中轴 产品调整建议 景观调整建议 第七十三页，共一百零四页。 产品调整建议 景观调整建议 参考图片一 参考图片二 第七十四页，共一百零四页。 建筑材料的应用 适应国家节能环保的要求，做足低碳经济文章，如采用高密封性的断桥隔热窗、保温隔热性好的LOW-E玻璃、外墙保温系统等材料，建议采用一项或几项新材料，借助低碳经济的东风，借力宣传，达到轰动的效应。 产品调整建议 其他调整建议 第七十五页，共一百零四页。 产品调整建议 科技系统应用 增加项目的科技含量，打造淄博高品质社区 科技系统的应用 科技系统在建筑上的应用： 地源热泵热水系统——摆脱空调的束缚，享受星级酒店服务 混凝土顶棚辐射制冷制热系统——住宅像人体一样调节温度 “绝缘”外墙系统——建筑的保温衣 “严密”外窗系统——双向隔热，隔出新天地 同层排水系统——生活中只流淌音乐的声音 24小时持续置换新风系统——换风无痕，清新常在 直饮水系统 第七十六页，共一百零四页。 阳光·瑞绣园 位于中心路以西，化北路以北。总建筑面积6万平米，容积率0.95，共182套独栋别墅。单套面积239-370平米。 建筑外观为欧式风格，但美观度较差，多数业主重新刷漆，颜色不统一。纯毛坯房，地面不抹平，小院等需要业主自己围合。 该项目于4年前已销售约60%，2009年重新包装推出，单价在5000-5800元/平米之间。目前还剩余30多套，入住率有30-40%之间。 竞争个案研究 第三十一页，共一百零四页。 区位分布 从区位上来看，竞争项目中别墅产品多分布在距离城市较远的郊区或农村，周边环境较差， 配套不完善；城市别墅较少，将是本案的主要机会点和优势。 产品形态 别墅产品多为独栋、联排、双拼形式，其中联排别墅较多，面积在240-380㎡之间；叠加别 墅产