协成北京大兴国防基地项目前期经济测算报告70p.pptVIP

作为北京市政府重点发展建设的大兴区域，最近一两年来的房地产市场发展尤为火爆，尽管不断发力的宏观政策给整体市场持续带来着震荡，但是大兴区由于独特的政策利好和区域发展前景等因素，区域的楼市运行较为稳健。 尤其是重点房地产品牌企业如中建地产、保利等房企的加入，都为区域的整体发展带来了崭新的愿景，更为区域内产品的丰富化和优质化带来了巨大的期望。 多重优势助力大兴房地产市场，品牌开发商集中大兴拿地，未来前景普遍看好 关键词：品牌开发商集中拿地 大兴未来前景被普遍看好 大兴房地产市场——未来前景 双线地铁助力大兴发展提速 ； 机场建设着眼京津冀一体化 ； 国际品牌入驻； 亦庄环境取胜； 利好叠加。 * 第二十八页，共七十页。 当前部分在售楼盘情况 （更新日期：2011年9月28日） 大兴房地产市场——在售楼盘概况 * 第二十九页，共七十页。 大兴房地产市场——主要在售楼盘位置图 * 第三十页，共七十页。 当前在售部分楼盘情况总结： 2011年上半年，大兴区域房价明显处于下行趋势，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高，但整体趋势上稳中有降； 建设类指标和销售类指标同比增幅回落，市场总体平稳发展； 保障性安居工程建设的着力推进； 目前在售的主要集中在黄村中心区域； 多数项目以准现房呈现，少数在售大体量项目前期已有售罄入住，当前项目工程及市场形象较佳； 在售商品房基本以小高层、高层为主； 商品房销售均价与年初相比略有下降，降幅1500-2000元/平方米之间； 个别楼盘涨幅较大，如金地仰山，去年均价16000元/㎡，今年19000元/㎡，涨幅达到18.75%。 大兴房地产市场——在售楼盘概况 * 第三十一页，共七十页。 大兴区是少数受调控影响较小的区域之一 这源自于大兴区域良好的未来发展预期。 * 第三十二页，共七十页。 NO.2 北京及大兴房地产市场状况 NO.1 宏观环境及房地产市场表现 NO.3 本案前期经济测算 * 第三十三页，共七十页。 本案经济测算方案 方案一：100%商品房 方案二：30%保障房 +70%商品房 方案三：100%军队经济适用房 经适房 两限房 * 第三十四页，共七十页。 本案经济测算基础规划指标 建筑限高45米，容积率2.5，居住产品以纯粹的小高层为主 * 第三十五页，共七十页。 地上住宅+地上商业+地下车位 可产生收益产品 * 第三十六页，共七十页。 经济测算方案一： 100%商品房 * 第三十七页，共七十页。 鉴于本案自身目标的要求，在结合周边项目价格及销售情况的综合比较下，制定本案销售价格。 市场比较 设定标准 参考修正 区域均价 营销修正 营销修正 价格评估 方案一：100%商品房 * 第三十八页，共七十页。 打分 —— 5％为一个跨度区间 ２％、３％半个跨度区间 项目选择 鸿坤理想城（ 10% ） 金地仰山（5%） 首邑溪谷（5%） 旭辉御府（10% ）北京城建红木林（15%）中建国际港（10%）波普工社（10%）泰中花园（20%）新里西斯莱公馆（15%）　 比较方面 规模系数：项目的规模效应（6％ ） 建筑风格：项目的风格特点及品质（12%） 产品系数：规划特点、户型特点、平面布局（20％ ） 景观环境：外部景观及小区环境规划（10％ ） 入伙时间：入住时间，工程形象（8％ ） 交通系数：交通便捷性（8％ ） 地段系数：土地价值、升值潜力、客群基数（20％ ） 配套系数：城市配套及社区配套（8％ ） 品牌系数：品牌带来的价值提升空间及项目认可（8％ ） 住宅价格评估 方案一：100%商品房 * 第三十九页，共七十页。 备注：本方法由协成策划团队成员、第三方销售员等更多的参与后平均值，将更加能反映项目合理价格。 对比均价=毛坯售价*（1/规模系数*6%+建筑风格系数*12%+产品系数*20%+景观环境系数*10%+入伙时间系数*8%+交通系数*8%+地段系数*20%+配套系数*8%+品牌系数*8%） 本案价格=对比均价1*参考比例+对比均价2*参考比例+…+对比均价N*参考比例 价格对比参考 住宅价格评估 方案一：100%商品房 * 第四十页，共七十页。 市场比较法得出项目现阶段普通住宅毛坯均价约为： 17200元/㎡ 住宅价格评估 方案一：100%商品房 大兴市场特点回顾： 1、目前在售的主要集中在黄村中心区域； 2、多数项目以准现房呈现，少数在售大体量项目前期已有售罄入住，当前属于现房或准现房销售居多，项目工程及市场形象较佳； 因此，此市场均价在当前阶段不符合本案的实际价值情况，需进行修正 * 第四十一页，共七十页。 大兴代表项目2009年-2011年销售均价平均涨幅与区域市场涨幅对比表 由此可见，刨除市场因素的23.68%涨幅差可以剖解成两个因素