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第三节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 ——均衡价值论 均衡价值论: ——认为资产的价值是在公开市场上买卖 双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。 （四）经济性损耗及其计量 1.?? 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 2.??? 表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少 3.? 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额 ＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率 其中x为功能价值指数（0.6~0.7） （2）因收益减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额 ＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n） 三、对重置成本法的评价 1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。 成本法的应用条件 1.被评估资产处于或被假定处于持续使用状态 2.应具备可利用的历史资料 3.被评估资产的实体特征、内部结构和功能与假设的重置全新资产具有相通性或可比性 4.形成资产价值的耗费是必需的 5.被评估资产必须是可再生的，或可以复制的。 适用：评估没有收益、市场上又很难找到参照物的评估对象，如学校、公路、桥梁、图书馆、政府办公楼等。 成本法评估实例 2008年7月拟对某企业一条生产线进行评估，已知该生产线历史总成本为600万元，有关数据如下： 1.通过细节分析，如重置该生产线，需人工费3万元，材料费15万元，零部件费2万元，机器设备购置费675万元，间接费用3万元，措施费2万元。 2.该生产线于10年前购置，预计还可使用15年，自动化程度较低，与普通使用的同类设备相比，多使用10名工人，每人每月工资为3000元，所得税税率25%，折现率为10%。 3.由于市场供大于求，预计该生产线每年产量减少650件，每件产品利润150元。 要求：计算该生产线的评估值。（折现率为10%，年限为15年的年金现值系数为7.6061） 1.重置成本=3+15+2+675+3+2=700（万元） 2.实体性贬值=重置成本×（1－成新率） =700 ×10/(10+15)=280(万元) 3.功能性贬值 （1）年超额运营成本=10 ×3000 ×12=36（万元） （2）年净超额运营成本=36 ×（1-25%）=27（万元） 功能性贬值=27 ×7.6061=205.36（万元） 4.经济性贬值=650 ×150 ×（1-25%） ×7.6061 =55.62（万元） 5.该生产线的评估值=？ 成本法要点 知识点一 知识点二 知识点三 重置成本 重置核算法 功能系数法 物价指数法 实体性损耗 （贬值） 成新率 （有形损耗率） 实际 已使用年限 加权平均 已使用年限 功能性贬值 比较年运营 成本（超额） 计算年净超额运营成本 折现 经济性贬值 资产利用率下降（经济性贬值率） 收益减少 （折现） 指标 要点 计算题 某项被评估资产于1998年购置，账面原值为12万元，2004年进行了一次技术改造，其费用为2万元。2008年进行评估，已知1998年、2004年和2008年该类资产的定基物价指数分别为100%、120%和140%，经过技术鉴定，该项资产的成新率是60%。 要求：计算该资产的评估值。 第二节 收益法 一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 ——资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的基本涵义 ——收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 被评估资产预期收益 折现率 取得 预期收益 持续时间 评估思路:服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。 ——“一种现值货币与将来不断取得货币收入的权利之间的交换” （三）应用收益法必须具备的前提条件： 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 被评估资产预期获利年限 可以预测 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量 收益法的基本程序和基本参数 5、分析确定评估结果 4、用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值 3、确定折现率 2、分析测算被评估对象的 未来预期收益 1、搜集并验证数据 收益法中的主要技术方法 收益法中的具体方法可以分为两类： 1 针对评估对象未来预期收益有无限期来划分，分为有限期和无限期的评估方法 2 针对评估对象预期收益额的情况划