【区域研究】—大成都—彭山—彭山市场.pptxVIP

第一部分 本体分析第二部分 市场情况分析第三部分 客户情况分析 彭山规划 地块区域发展分析 城市市场现状区域客群情况分析 未来发展及走势预判第四部分 项目情况分析第五部分 总结市场情况分析彭山规划全国现象《彭山城市总体规划（2009-2020）》:城市性质定位为：成都都市圈中的卫星城、工业基地;以长寿文化为特色、生态宜居的旅游城市;城市规模规划控制目标为“中心城区2015年城镇人口规模15万人，城市建设用地15.3平方公里；2020年城镇人口规模20万人，城市建设用地为19.2平方公里”市场情况分析彭山规划全国现象作为天府新城的前沿，彭山已无限接近成都,形成天府新区青龙区域和含牧马、锦江、武阳、观音的天府新区协调管控区组成的“天府新区核心” ；城际列车开通，30分钟连接成都，步入成都半小时经济圈，与一线都市的距离进一步缩短；五纵三横一环：彭山区区域内核心干线四处通达，链接彭山，眉山，乐山及天府新区；三点一片的城南旅游休闲经济走廊规划，使彭山旅游效应逐步发挥；彭山区号并入“028”，缩短彭山投资者的心理距离。扩权强县试点县的规划的价值进一步凸显。城市中心区天府新城50KM25KM项目所在区域市场情况分析地块区域发展分析全国现象彭山城市格局属于较为原始的区域，以“一字规划”为城市发展路径；目前处于旧城改造阶段，随着政府的搬迁，彭祖新城是未来的发展热点；目前处于房地产发展初期，开发水平相对较低。市场情况分析城市市场现状全国现象出售供给量走势时间(月)新增供给量(套)2015-101612015-111312015-121572016-011482016031842016-041562016-051762016-062962016-071412016-081872016-091582016-102452016-112882016-122572017-011692017-021722017-032942017-042652017-054332017-066102017-074952017-084202017-094782017-10518 彭山区域内， 自2015年12月起，总供给量为6634套房源。2017年6月供应有一波大的放量，新增供应项目主要位于彭祖新城滨江路两侧。新增供应以高层产品为主。彭山供给量走势图市场情况分析城市市场现状全国现象 彭山区域内， 自2017年6月，均价突破4000元/㎡，10月均价为4618元/㎡，整体成上涨趋势，平均总价上升到52.3万元。彭山房价（单价）走势图彭山房价（总价）走势图数据样本源自61个小区，6651套交易房产市场情况分析 区域客群情况分析全国现象彭山在售楼盘客群以彭山本地客户为主，其次为周边县城客户，近年来成都客户和省内其他地域客户占比有所上涨；客户年龄以36-50岁为主，整体年龄层偏大；置业目的以投资兼自住为主，其中首次购房的刚需客群占比24%，二次购房改善居住环境的客群占比21%，多次购房用于投资的客群占比48%，新楼盘整体空置率较高。市场情况分析 区域客群情况分析全国现象区域客群中最关注的户型面积为80-100㎡两房或三房产品；关注总价占比最大为35-45万；客户的三个首要关注点为项目的价格、地段和户型，其次为小区外部环境。由于彭山目前以投资客群居多，客户对产品的价格和影响后期增值空间的地段最为敏感，户型偏好紧凑型两房或三房产品，近两年新交付楼盘空置率较高，世面上无真正的舒居改善型产品。市场情况分析 区域客群情况分析全国现象当前成都第三圈层典型城市如都江堰、崇州、新津、蒲江等，以优势的生态资源、交通区位、相对较低的价格以及丰富的产品形态吸引着除本地以外的成都主城区投资养老客群进驻。都江堰产品：mini别墅、高端别墅、度假别墅对应客群：大量成都养老客群、成都及外地高端休闲度假客群都江堰青白江崇州新津产品：别墅对应客群：成都高端居家客群为主一圈层崇州二圈层蒲江产品：别墅对应客群：部分成都投资养老客群新津三圈层蒲江彭山彭山县目前处于第三圈层外沿，但随着彭山县的发展将加速其融入全域成都，届时本案以优势产品进行有效对接第三圈层客群的外溢，其成都投资养老客群的量较当前将相对提升。 市场情况分析未来发展预判全国现象区域内长期供应主力户型偏刚需，同时通过市调走访近期新建楼盘发现小区空置率高，这是由于目前市面上的新建楼盘与彭山当地居民原居差别不大，无真正的改善型产品；同时根据客户换房周期理论，未来2-3年彭山部分居民有换房需求，因此市场需求真正的迭代产品。成都城市发展需求，三圈层客群外溢，加上彭山主打“长寿之乡”宣传，部分养老客群进入彭山市场，需求周边环境好，户型舒适的养老居所；政策影响下，房价出现上升势头，且被市场接纳；第一部分 本体分析第二部分 市