株洲房地产市场走势及后期应对策略.ppt

芦淞区存量去化时间为四区最短，仅为4.75个月，片区供应短缺问题由来已久，80—144平米为区内存量去化周期最短产品，除90-100平米产品需4.99个月，其余产品去化周期均在3个月左右。 （月） 周期=存量/1-10月月均去化 存量 第五十页，共七十三页。 荷塘区去化周期居四区第二短，去化周期需7.61个月。80-144平米为区域内主流产品。80㎡以下和144-180㎡去化周期较长，去化周期均在一年以上，去化压力较大。 周期=存量/1-10月月均去化 存量 第五十一页，共七十三页。 石峰区新盘供应短缺，片区供应不足，去化周期长达为12.65个月。除90-100平米产品外，其余面积段产品均存在较大去化压力。 周期=存量/1-10月月均去化 （月） 存量 第五十二页，共七十三页。 第十八页，共七十三页。 “必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。” 第十九页，共七十三页。 房产税：沪渝试点成效甚微 试点扩围提上日程 第二十页，共七十三页。 第二十一页，共七十三页。 京沪深三地政策落地，更多房价过热城市或跟进 第二十二页，共七十三页。 政策影响：心理层面大于实际 第二十三页，共七十三页。 信贷政策收紧影响成交 银行信贷紧张，利率优惠减少 信贷左右购房需求企融资暂时无忧 第二十四页，共七十三页。 信贷政策 2003年以来我国信贷政策与新建住宅销售趋势 第二十五页，共七十三页。 长期规范房地产行业发展 长期来看，无论是建立市场化的机制，还是推进城乡一体化进行的土地改革，以及财税制度的改革，都有利于房地产长期稳定的发展。 近期控房价任务艰巨 近期而言，房价上涨的压力仍然较大。从近期北京、上海、深圳一线城市调控升级可见端倪。明年的发展仍看12月份的中央经济会议对未来的定调。 地方调控自主权增加 新一届中央政府更加注重对市场的引导和协调，政策调控的自主权更多地在地方政府。因此，虽然短时间内限制性的调控政策不会全面放开，但未来有望各地政府针对当地情况进行灵活的微调。 第二十六页，共七十三页。 开发企业：长期利好无论是市场化还是新型城镇化的建设都有利于房地产开发企业的发展。 第二十七页，共七十三页。 Code of this report | * PARTⅡ 2013年房地产市场变化 一线及重点城市 株洲 第二十八页，共七十三页。 背景：房价目标完成堪忧 第二十九页，共七十三页。 调控升级，一线到二线城市蔓延 第三十页，共七十三页。 主要措施一：提高二套房首付至六点五成至七成 第三十一页，共七十三页。 主要措施二：非户籍人士购房限购年限延长 第三十二页，共七十三页。 主要措施三：首套房贷利率恢复到基准，甚至上浮一成 第三十三页，共七十三页。 本轮调控升级对市场影响判断 第三十四页，共七十三页。 Code of this report | * PARTⅡ 2013年房地产市场变化 一线及重点城市 株洲 第三十五页，共七十三页。 十八大后株洲本地房地产政策 本地政策 十八大后影响 住房贷款 暂无变化 限购 无 预售审批 预售证审批略有放缓，总体无影响 开发贷 审核更为严格，略有从紧 十八大后，为了压抑房价的快速上涨势头，株洲市政府主要从开发商供应角度对于楼市进行调控，在消费端没有进行动作，但加大了预售审批于开发贷审批的力度，对于供应端有所影响，但总体而已，较为温和，影响较小。 第三十六页，共七十三页。 2013年株洲市土地市场供应、成交整体呈增长之势，在株洲市勾地制度下，11月份土地市场供应量、成交量呈现爆发之势；预计12月下旬会有较大量土地成交。 注：数据仅包含住宅、商住和商业用地 株洲市土地市场整体呈增长之势，在勾地制度下株洲市土地市场于年中时出现一次小高峰；到11月份土地供应、成交小高峰明显。 土地市场 第三十七页，共七十三页。 区域 宗数 成交面积（万方） 建筑面积（万方） 楼面均价（元/㎡） 天元区 34 98.35 250.61 1097.23 荷塘区 11 24.06 71.62 1037.36 芦淞区 4 5.91 25.44 1562.58 石峰区 12 20.14 69.77 874.54 云龙 23 127.09 193.01 711.29 合计 84 275.55 610.45 962.36 2013年1月——12月17日株洲市供应土地84宗，面积275.55万方，规划可建面积610.45万方，楼面地价约为962.36元/㎡；其中天元区和云龙示范区今年依旧为株洲市土地供应热点区域，其次为石峰区。 继2012年后2013年云龙示范