中原北京城建密云穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究.ppt

项目研究 地块条件 基本定位方向 财务测算 第三十一页，共七十二页。 项目基本情况 项目原方案主要经济技术指标 项目 设计指标m2 备注 1 总建设用地面积 337710.05 原规划中有2.39万平米酒店，由于考虑到酒店的经营风险，认为方案应调整，调整成全独栋别墅的方案。并且项目为旅游配套用地，可能存在一定的经营风险。 2 总建筑面积 ≤18万 3 一期建设用地面积 223585.66 4 一期总建筑面积 83000 4.1 地上面积 78000 4.2 地下面积 5000 5 容积率 0.348 6 建筑密度 0.21 7 绿化率 0.4 8 机动车停车数 320 9 建筑高度 〈20 第三十二页，共七十二页。 项目基本情况 项目一期调整后方案主要经济技术指标 项目 面积 （平米） 备注 出让用地面积 223585.66 此方案仅为项目一期占地22.3万平米的方案调整。其中300平米独栋164套，450平米独栋16套。 总建筑面积 57000 独栋别墅销售面积 57000 容积率 0.25 法国园 第三十三页，共七十二页。 项目基本情况 项目整体调整后方案主要经济技术指标 项目 面积（平米） 备注 出让用地面积 337710.05 此方案仅为项目一期占地33.77万平米的方案调整。其中300平米独栋189套，450平米独栋26套。 总建筑面积 68400 独栋别墅销售面积 68400 容积率 0.20 法国园 荷兰园 回归园 第三十四页，共七十二页。 项目地块周边现状 地块周边现状图 地块东侧红酒庄园已售别墅 第三十五页，共七十二页。 项目地块周边现状 地块周边现状图 地块旁红酒庄园正在经营的三星级酒店 第三十六页，共七十二页。 项目地块周边现状 地块周边现状图 地块东北侧红酒庄园售完的紫霞谷独栋别墅 第三十七页，共七十二页。 项目地块周边现状 地块周边现状图 地块东北侧红酒庄园售完的四合院 第三十八页，共七十二页。 项目地块周边现状 地块周边低密度住宅及配套已初具规模 地块周边现状考察结论： 也存在如下问题： 1、区域旅游商业等配套完善，但生活配套设施较少 2、以别墅为主，缺乏大规模居住区依托，人气不足 3、除京承高速、101国道和京密路外，辅助性道路严重不足 第三十九页，共七十二页。 项目地块情况 地块现状图 地块自然景观优美，但植被欠佳 第四十页，共七十二页。 项目地块情况 地块现状图 地块基础设施小市政未达到七通一平标准，只有电可以从现有别墅区连接 第四十一页，共七十二页。 项目地块情况 地块现状图 第四十二页，共七十二页。 Strengths优势分析 Weakness劣势分析 S1. 拥有优质的环境资源，具备郊区化产品开发的基本资源条件 S2. 京承高速开口距离本项目3公里 S3.地块周边已初显规模 S4.建独栋别墅的手续齐全 S4.地块便宜，并且更愿意与国企合作 W1. 项目距市区较远 W2. 基本的生活配套缺乏 W3. 地块基础设施未达七通一平 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 O1. 在奥运利好和北京主动郊区化加速发展进程下，怀密板块主场趋势将进一步放大，吸引最大量的主动郊区化人群 O2. 经济回暖，对别墅购买是一大利好因素 O3. 生态环境成为区域需求核心支持点 O4. 对独栋别墅的限制政策加紧，未来低密独栋别墅市场价值高启。 T1. 面临不能销售威胁 T2. 面临不能借款威胁 SWOT分析 第四十三页，共七十二页。 丰富的景观资源 良好的生态环境 品质化的市场趋势 度假、养生 高品质 S1. 拥有优质的环境资源 S2. 京承高速开口距离本项目3公里 W2. 基本的生活配套缺乏 O2. 经济回暖，对别墅购买是一大利好因素 O3. 生态环境成为区域需求核心支持点 中高端人群的坚实需求 中/高端阶层 第四十四页，共七十二页。 O4. 对独栋别墅的限制政策加紧，未来低密独栋别墅市场价值高启。 W2. 基本的生活配套缺乏 O1. 在奥运利好和北京主动郊区化加速发展进程下，吸引最大量的主动郊区化人群 客群范围的泛区域化 项目自身条件不断完善 升值空间 配套完善 政策条件限制，使之成为稀缺产品 第四十五页，共七十二页。 市场定位方向 ◎项目所在怀密板块，拥有优质景观资源 ◎自身条件的不断完善 ◎客群范围的泛区域化 ◎政策使独栋别墅产品成为市场上稀缺产品 支持本项目成为 密云中高端低密养生型二居所社区 第四十六页，共七十二页。 定位方向 项目名称 当前成交价格（元/平米） 年初成交价格（元/平米） 君山 13724 13000 琉森湖 10907 10500 本案时点价格保守估计在12000元/平米 项目独栋别墅价格定位 1、琉森湖下月进行价格调整，调整幅度为每平米增6