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PAGE 1 - 浅析小股操盘模式的优点和隐忧 浅析小股操盘模式的优点和隐忧 摘要：近年来，随着万科的小股操盘的推行，业界中的优质企业均主动效仿，社会言论也持续地解构和分析讨论万科所引进使用的模式。本文从笔者集团考虑引进合作方时，对小股操盘的可行性进行论证，阐述了小股操盘模式在实际应用的优缺点。 关键词：小股操盘;优势;优点;隐忧 小股操盘，顾名思义，是指企业在合作项目中不控股，但对项目拥有操盘权，通过输出治理和品牌，利用成熟产品、制造体系、融资和选购资源的优势，猎取较大的项目效益。 一、小股操盘的现状 小股操盘特点在于同股不同权。企业以较低的持股比重进行项目开发，依靠治理和品牌的输出实现多项目的运营治理，从而实现企业的规模化扩张。万科、龙湖、旭辉、朗诗等优质企业均主动试水小股操盘，既利用外部资源，又抢占更多的市场份额;另一方面，其凭借更多的项目开发和运营，提升品牌影响力，进一步反哺业绩。 提到“小股操盘〞，肯定不能不提其中的佼佼者万科。2021年3月，万科正式向外界表示学习美国的铁狮门，引入并推行“小股操盘〞模式。随后，万科新增合作项目中小股项目的比重逐步上升，万科的投资收益与净资产收益率同时出现明显的上升。万科最经典的是小股操盘的案例，要数云南万科云上城项目，投资回报率高达987%，当然这只是个个案。 在万科的合作项目中，他们不是控股方，但项目仍旧由万科团队进行操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信誉、选购等资源。而小股操盘者万科，则能借此提高资金使用效率，放大自有资金投资回报率。在收益安排中，除了部分简洁根据股权比例安排外，万科更多与合作方商定项目的预期收益标准，并设立浮动的安排方案。通常而言，万科的收益包括三部分，分别是股权收益、项目治理费和项目超额利润安排。具体流程是先根据销售收入收取固定比例的治理费，再根据股权比例进行收益安排;此外，按照在事前设立了浮动的安排方案，依据项目最终的收益状况，从而再猎取项目的超额利润安排。 笔者就职的某集团房地产事业部，对已经通过招拍挂猎取的土地，想通过与合作方共同开发模式，猎取开发收益的成果。笔者在这背景下，接触到小股操盘的操作模式，并在相应的可行性讨论中，逐步深入了解该开发模式。 二、小股操盘的基础 通过小股操盘的特点，以及对应的企业的案例，发觉其确实具有无可比拟的优点。即使同是小股操盘，股东们可以依据合作项目的特点或各自优劣势，实行敏捷有效的模式，最终到达1+12的共赢局面。然而，不是全部的开发商参加投身小股操盘角色均如愿以偿。毕竟，作为小股操盘方，一方面投入相对较少的“小盘〞，另一方面要确保肯定操纵“操盘〞，这就需要具备强大的自身优势，让合作方心悦诚服地交出操盘权，确保了操纵权，才让后续的收益变成现实。 〔一〕规模优势 操盘企业一般都是大型的房地产集团，由于开发和销售规模大，所以在市场议价能力强，集中选购规模大，本钱低;融資本钱在规模效应的保障下降低;开发速度、区划速度都快。 〔二〕产品优势 操盘企业经过多年的积存，项目多，阅历足，客户目标需求的讨论更为精准，成熟的产品线可敏捷调配，往往在匹配完项目特征后，就可以选择用一种工厂流水线模式投入开发，项目产品均是快、很、准。 〔三〕品牌优势 操盘企业的规模是日积月累的成果，在社会上拥有较高的认可，更简单猎取群众的接受和信誉，因此更好的产品溢价就更简单猎取。 〔四〕信誉优势 操盘企业往往已经是主流大型的房地产开发集团，资产量巨大，获利能力稳定，企业信誉良好，银行贷款相对简单，也简单猎取地方政府的认可和信任，达成互相合作。 三、小股操盘的优点 当操盘企业获得控盘的权力，接下来就是操盘企业驾轻就熟的项目开发和运营。俗语说，让专业的人做专业的事，确定可以事半功倍，让股东们获利也是顺理成章。依据业内小股操盘企业的数据，以及对相关案例的分析，本人觉得小股操盘的模式有以下的有点： 〔一〕资源优化配置，降低开发风险 合作的双方一般是大型开发集团充当小股操盘的企业，一方是拥有资金、土地等优势非操盘企业。操盘企业拥有规模、产品、品牌、信誉、阅历，非操盘方则具有资金、土地这类硬性的优势，两者一拍即合，在各自范畴优势互补，资源得到更充分的优化配置，整个项目的开发风险也随之降低。 〔二〕扩大市场份额 对于小股操盘方，利用有限的资源抢占市场份额，为项目提供进展机会，为股东带来更高收益，从而摆脱增长对股权融资的依靠，提高股东安排的能力。对于非操盘方，对合作开发项目可以选择共同冠名，增加市场认知度。 〔三〕品牌价值的表达 对于小股操盘方，对其品牌价值的呈现尤为突出，企业的无形资产得到进一步增长。可参考近年来的万科，万科品牌优势和销售规模成为其核心竞争力之一，带动整个集团净资产溢价能力的提高。对于非控操方，也可以通过冠名使自身品牌得以进展。 〔四〕提