已上市房地产企业研究分析报告.ppt

整体概况——小结 回顾近三年的情况，房地产市场经历了2007年的辉煌，也经历了2008年的拐点。 在这三年间，上市房企主要变化如下： 毛利率持续增加——2006年以来上市房企平均毛利率呈持续增加状态，即使 在不景气的2008年，其毛利率下降不到1%，一方面说明 近年来高附加值的产品增多，另一方面说明房地产市场 依然有利可图。 盈利能力减弱——在毛利率几乎不变的情况下，由于大肆扩张造成的管理费 用、营业费用大幅增加，房企的销售净利率和营业利润率 都呈现下降态势，且低于06年水平。 资产周转速度下降——近三年，房企的存货以年均高于50%的速度持续增 加，高存货和疲软的08年市场造成了上市房企的存货 周转速度减缓，造成产品的堆积以及资金回流的减缓。 * 房地产行业研究分析报告 第十二页，共四十九页。 第十三页，共四十九页。 * 房地产行业研究分析报告 第十四页，共四十九页。 研究范围 整体概况 一线房地产企业分析 二线、三线房地产企业分析 重点企业分析 Contents * 房地产行业研究分析报告 第十五页，共四十九页。 一线房地产企业整体概况 根据2008年的主营业务收入以及在中国房地产市场的影响程度，我们将深圳万科、招商地产、保利地产、金融街、金地集团五家上市地产公司列为一线房地产企业。 * 房地产行业研究分析报告 第十六页，共四十九页。 一线房地产企业绝对值分析 近年来，房地产市场的资产与收入逐渐向一线房地产企业集中，五家一线房地产企业所占行业整体的水平的比例逐年提升，2008年，五家企业的收入、利润和资产规模与行业平均水平比，接近4的水平；在净利润指标上，五家企业更是与行业平均水平比达到了3.97，行业的集中程度进一步提高。随着2008年国家宏观调控的进一步加强，中国房地产市场步入调整期，中小房地产商的生存空间将会越来越小，优质资产将进一步向大型房地产企业集中。 在增长率上，一线房地产企业也呈现逐年上升的态势，尤其是在收入、总资产的增长上，尽管08年全国楼市低迷，一线房企的收入虽增长幅度较小，但仍有26.89%的增长，高于行业平均水平，因为对房市的正确判断，一线房企放慢扩张步伐，其总资产的增长率为18.55%低于行业平均水平。 * 房地产行业研究分析报告 第十七页，共四十九页。 一线房地产企业相对值比较（一） 在毛利率上，一线房地产企业在经历了07年楼市的疯狂上涨后，08年在楼市遭遇寒流的情况下，略有下降，目前毛利水平为38.93%，低于行业39.65%的平均水平0.72个百分点，表明一线房地产企业在08年为了回笼资金、盘活资产 ，在08年采取了降价销售的手段，使得08年获利空间下降。但在08年楼市低迷的情况下，快速回笼资金的做法利于企业的进一步发展； 在获利能力上，一线房地产企业的营业利润率和销售净利率均与行业的平均水平持平，为19.08%和14.46%。但2008年一线房地产企业在这两个指标上的表现却劣于2007年，原因在于2007年中国楼市高涨，房价疯涨，一线企业的利润大幅提高，而到了08年在全球金融危机的影响下，楼市遇冷，许多一线企业都采取了降价销售的策略。 * 房地产行业研究分析报告 第十八页，共四十九页。 一线房地产企业相对值比较（二） 在净资产收益率上，该指标反映的是扣除了非经常性损益后的净利润与加权平均净资产的比率，从指标值上看，行业平均水平，净资产收益率在07年短暂上升后，08年呈现下降趋势，一线房企的净资产收益率却一直呈下降趋势，但总体而言，一线房企的净资产收益率明显高于行业平均水平，具有较大优势，表明一线企业已从高速发展时期步入了稳健发展阶段。 * 房地产行业研究分析报告 第十九页，共四十九页。 一线房地产企业相对值比较（三） 在费用控制上，一线房地产企业的平均指标均大大领先于行业的平均水平，但从近三年的发展轨迹来看，在费用控制上出现了起伏不定的情况，目前，一线房地产企业平均的营业费用率虽仅有9.07%，但仍然劣于2007年的水平，因此，在成本控制上，一线房地产企业仍然存在下降的空间。 在资产的周转上，存货周转呈下降趋势，这与房企近年来大规模扩张和08年市场销售遇冷有关；但一线房企的总资产周转率在08年有所提高，这正是一线房企在08年采取降价促销以加速资产流转的战略，快速回笼资金的结果。 * 房地产行业研究分析报告 第二十页，共四十九页。 一线房地产企业相对值比较（四） 在资产负债率上，从发展趋势来