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* * * * 百达商场物业管理租赁方案 市中心综合体 第一页，共三十一页。 物业公司简介 株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册资本500万元，是具有物业管理资质等级一级，专业从事物业管理工作的物业企业。公司现有管理人员500人，中高级管理人员50人，98%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证文件，组建了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格导入质量管理体系及环境管理体系的管理要素，并与公司初建期的实际情况相结合进行管理，用质量管理来保证我们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。 第二页，共三十一页。 项目简介 项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多广场；东南面麦当劳、 桂林人 、书城；人口密度大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传统的商区 、家电、衣服 、图书 、饮食核心区。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。 项目简介，总建筑面积为160000平方米，共8层，其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。 第三页，共三十一页。 目录 商业定位 租户的选取 租金的确定 出租方案 租赁方案 第四页，共三十一页。 定位说明 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。 而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者 手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收回部分经营权。 因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理 第五页，共三十一页。 目标区域定位 周边主要商业及商圈分布图 本项目 第六页，共三十一页。 目标区域定位 经营功能定位 area location functional localization 商业定位 business position 第七页，共三十一页。 经营功能定位 第八页，共三十一页。 租户的选取  Select One that holds a lease 第九页，共三十一页。 基本承租户 主要承租户 一般承租户 百货公司 连锁店 超级市场 自选商业 家电商店 家具商店 食品店 服装商店 皮鞋店 按照承租客商在公共商业楼宇的不同作用分类 按照经营形式分类 按照经营品种分类 选择好才是真的好 01 02 03 租户的类型 第十页，共三十一页。 影响选取的综合因素 综合因素 租户的财务状况和能力 租户的声誉 租户组合与位置分配 商场规模的大小 租户所需要的物业服务 主要承租户与一般承租户的配合 第十一页，共三十一页。 根据因素确定租户选择 租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。 租户的财务状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。 租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。 租户所需要的物业服务 商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。 主要承租户与一般承租户的配合 安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。 商场规模的大小 本项目总建筑面积为1.6万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。 第十二页，共三十一页。 租金的确定 ascertain the rent 租赁成交价 租赁 进程 租赁期限的确定 车位租赁费用及免车位策略 媒体组合推广预算费用 付款 方式 租赁相关费用 租价报价明细 租赁 报价 第十三页，共三十一页。 租赁报价 本项目整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币100-150元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%--60％时）和成熟期相对预租期分别上浮