商业投资潜在风险分析.docxVIP

最新 精品 Word 欢迎下载 可修改 商业**潜在风险分析 　　一我国商业地产快速开展的原因 　　我国商业地产快速增长主要源于以下几方面原因： 　　1.宏观经济的开展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求。图1显示我国居民人均可支配收入社会消费品零售总额与商业地产**额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的开展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产**额的快速增长。从恩格尔系数看，自2022年起，我国城镇恩格尔系数开始降至39.4%，2022年降至37.1%，因此催生了大型购物中心等大型商业机构的开展，进而诱发了商业地产**的加速增长。 　　2.各城市政府部门充分认识到大力开展第三产业和现代效劳业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化开展。加之新一轮城市建设和改造**的兴起，都为城市大型商业工程的开展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的开展。 ?　　3.商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其**价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的开展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修**赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产受到开发商的青睐。 　　4.休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。1995年以后，我国居民全年平均休假时间增至121天：每年按52周计算，假定每周都实现双休日，那么共休息104天，再加上“五一〞“十一〞元旦春节，共有10天。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的开展。仅以日常生活为例，品茗健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一局部。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。 　　二我国商业地产开展中存在的问题 　　1.商业地产工程开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要，追求新的**盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，结果绝大多数工程论证都不充分，建设开发盲目无序。很多商业地产工程采取了“先开发后招商〞的方式，最终造成工程的损失巨大，还经常引发开发商经营商物业管理商三方的矛盾，成为新一轮投诉热点，有的还导致了就业扰民影响交通破坏环境等一系列问题。此外，工程开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。 　　2.模块化开发影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多功能相协调的。以大连城市广场为例，它综合了商业地产的购物休闲运动餐饮商住办公酒店豪宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。豪华公寓酒店式公寓商务公寓五星级酒店会聚的白领群体和上流阶层形成庞大的消费市场，为商业局部带来巨大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率，这种强势联盟塑造了大连城市广场的整体优势。但是，目前国内绝大多数商业地产工程采用了所谓“模块化〞的运作模式，即简单地把整个工程分割成假设干模块再进行叠加，放弃了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间商业工程与零售业态接口出现偏差，削弱了整个商业工程规划的合理性，严重制约了商业地产的正常开展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个工程相隔距离较远，无法形成整体规模，反倒削弱了工程的总体竞争优势。 　　3.开发商无视商业地产工程的后续经营或后续经营管理失控。很多地产开发商都抱着“卖完就走〞的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，工程建成后能租那么租能卖那么卖，根本不考虑能否经营是否适合经营等问题，结果导致了很多开发商功成身退，**人和经营者那么被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。有的开发商虽然考虑了后续经营问题，但是将工程局部或全部出租给**者后，往往缺乏对工程的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位以及对整个商业工程的影响。 　　4.商铺运营模式的缺陷。2022年至2022年期间推向市场的商业地产工程，多数采用“产权式商铺全零售〞模式或“主力店租赁+商铺全零售〞模式。在一些已开业的工程中暴露了许多问题，比方各租户都重视自家营业面积内的形象，而无视了公共空间的重要性；工程整体推广后劲缺乏；业态调整与品类调整引发纠纷等，结果很多工程由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从**者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予**者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用。但我国