公寓式酒店定位设想可行性专项研究.pptVIP

昆明“公寓式酒店”入住群体综合需求分析 本地白领 年龄处于25~35岁的本地白领阶层（以及部分的青年学生18-20来岁之间），思想开放，乐于且易于接受新鲜事物； 离酒吧、KTV、夜总会等夜场娱乐场所越近越好； 住酒店就是找一个舒适的情调类消费场所； 完全自费，价格敏感度高，但在进行此类消费时容易产生冲动消费。（有个显著特点是，顾客索取发票的比例很低，不超过30%） 商务人士 主要外地的中小企业的业务人员或专业技术人员，被接待的规格不高，甚至是自费，注重性价比； 白天有专门的商务场所，对商务设施需求不大，能上网就行； 交通便利，或离白天工作的地点较近。 第三十一页，共七十四页。 1-4昆明“公寓式酒店”案例分析 第三十二页，共七十四页。 产权式公寓酒店典型案例——湖畔圣水 开发商 城建股份 销售期间 2008年6月至今 建筑面积 32万㎡ 项目地址 澄江抚仙湖东岸 湖畔圣水于2008年6月第一正式对外销售，推出产品为40~60㎡共计1300多套的高层度假公寓，开盘均价7200元/㎡，仅售出300余套。 2010年5月，在湖畔圣水项目正式引入国际级高端度假酒店品牌——悦椿，以产权式公寓酒店的面貌，9800元/㎡的均价进行第二次开盘，并承诺购房者可享受每年6.8%的固定回报、30%的酒店经营利润分成及每年14天的免费入住时间。4个月内所有积压房源全部售罄。 第三十三页，共七十四页。 产权式公寓酒店典型案例——湖畔圣水 悦椿酒店经营情况 客房：1300套公寓式酒店客房，18栋湖景VILLA，54间精致湖景客房及28间湖景度假别墅 配套：1个120人中型会议厅及三个小型会议厅 大型湿地公园 悦椿SPA、悦椿阁精品店 9个不同主题的餐饮休闲场所及棋牌室、电子游戏机室、儿童乐园 、健身室 、网球 场、篮球 、沙滩排球 、室内外游泳池、按摩室 、桑拿浴室、 日光浴场等休闲场所。 2010年6月试运营，当时其公寓式酒店客房价格为600元/间/晚； 目前执行价格： 户型 标间 湖景套房 面积 41平米 160-400㎡ 价格 477元/间/晚 690-1840元/套/晚 第三十四页，共七十四页。 产权式公寓酒店典型案例——湖畔圣水 据了解悦椿酒店正式运营后，经营效果并不理想，标准间客房单价从600元/间/晚直降到470元/间/晚。 业主方云南城建股份不论酒店经营的好坏，每年还必须向购房者支付6.8%的投资回报，据内部人士透露，城建股份目前倍感压力。 2010年10月，湖畔圣水二期纯别墅房源推外销售（未做开盘），均价22000元/㎡。据了解，湖畔圣水二期房源开盘时，悦榕集团不愿再接管新的产权式房源，以避免业主方对其经营有过多干预，而城建股份也倍感每年6.8%的投资回报率的压力，因此湖畔圣水二期不带投资回报，销售情况非常惨淡。 第三十五页，共七十四页。 产权式公寓酒店典型案例——上海沙龙3期 开发商 中炬地产 开盘时间 2009年5月 开盘价格 5500元/㎡ 建筑面积 22654.2 ㎡ 项目地址 民航路与关兴南巷交界处 销售情况 开盘当天售罄 促销措施 以酒店式公寓标准赠送精装修及全套家具家电，并承诺每年不低于8%的租金回报 上海沙龙于2009年5月全国房地产市场最低迷的时候开盘销售。 在营销推广时，上海沙龙以产权式公寓酒店作为核心卖点，承诺购房者按每年不低于总房价8%的租金返租，返租期为5年。此举对于项目销售起到了积大的推动作用，使上海沙龙在市场低迷的时候完成了开盘即售罄的佳绩。 到项目竣工交房的时候，开发商中炬地产并未按销售时承诺客户的每年不低于总房价8%的租金进行返租，而是以一私人名义来与购买者签订返租协议，返租租金低于8%的比例，还要求购房者不得进行房屋验收，由签订返租协议的人来验收。如果购房者不同意返租，开发商则不赠送精装修及家具家电。 该项目在购房者的维权过程中，产权式公寓酒店未能开业，最终改造成为商住办公楼。 第三十六页，共七十四页。 小 结 产权式销售，返租经营的公寓式酒店在昆明的发展并不太好。 开发商在房地产项目销售阶段为争取更高利润和更快回款，承诺每年给予客户优厚的回报进行返租来经营公寓式酒店，在昆明返租的比例一般为6%~8%，租期一般为5~10年。除固定的返租收益外，还承诺给予客户一定比例的酒店经营利润分成。 而在项目建成之后，市场信誉度较好的品牌开发商（城建股份）背负了沉重的返租租金，即使是国际知名的品牌酒店管理公司（悦榕集团）也难在项目运营前期就能实现盈利。而中小型开发商则抛弃企业信誉于不顾，欺骗消费者。 2009年之后，房地产市场转好，开发商不像09年之前迫于市场压力需