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房地产估价 第一章 房地产和房地产价格 第一页，共三十五页。 学习要求： 了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的 内涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响 房地产价格的因素。能力目标： 1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料； 2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价； 3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格； 4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。 第二页，共三十五页。  §1-1房地产的概念 一、房地产的含义 房地产估价的对象是房地产，要对房地产进行正确估价，必须客观、全面、深入、正确的认识房地产这一对象及其基本含义。 房地产一词贯穿于房屋开发、营销到使用、管理的全过程。就房地产估价而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种权益。根据《房地产业基本术语标准》（JGJ/T30-2003）对房地产的定义可知，房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物、包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 因此要正确把握房地产的内涵，可以从房地产的物质实体和权益两个方面来综合理解。 第三页，共三十五页。  是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。 地上空间 地心 地面 地下空间 一、房地产的含义 第四页，共三十五页。 1、土地 土地 坐落 面积 形状 四至 地势 周围环境 利 用 现 状 产 权 状 况 地质 和 水文 状况 基础设施完备程度和土地平整程度 土地使用管制 第五页，共三十五页。 2、建筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、 卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。  土地： 这是一块无建筑物 的空地。 土地：该块土地上虽然有建筑物，但 在观念上可能把它单独看待。具体的 看待方式有两种：①无视建筑物的存 在；②考虑建筑物存在的影响。 建筑物：建筑物虽然必须 建在土地上，但在观念上 可把它单独看待。具体的 看待方式有两种：①无视 土地的存在；②考虑土地 存在的影响。 房地： 下有土地，上有建筑物， 此时把土地与建筑物也作为一个 整体来看待。 （a） （b） （c） (d) 第六页，共三十五页。 2、建筑物 建筑物 坐落 面积 层数和高度 结构 设备 装修 公共配套设施完备程度 平 面 布 置 外观 建成 年月 维修、保养情况及完损程度 利用现状 产权状况 其 他 第七页，共三十五页。 建筑物和构筑物的区别：房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物 一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。 烟囱 水塔 道路 思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？ 高压电缆 第八页，共三十五页。 3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可 以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的 完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损 害的物体。例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、 花园、假山、围墙等。 但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。4、房地产的实物、权益和区位⑴实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。 如：建筑物的外观、结构、设备、装修等 实物 实体 功能 质量 第九页，共三十五页。 ⑵权益 ⑶ 区位 权益 权利 利益 收益 北京某房产 南昌某房产 两处房屋特性都相同，而区位不同的房屋？价钱为何不同？ 第十页，共三十五页。 房 地 产 的 特 性 不可移动性 寿命长久性 价值量大 相互影响性 易受限制性 流动性差 保值增值性 二、房地产的特性 用途多样性 数量有限性 供给有限 独一无二性 第十一页，共三十五页。 二、房地产的特性 （一）不