房地产制度与政策第四课.pptVIP

房地产制度与政策 Regime Policy 第一页，共三十一页。 投机背后真正的利益驱动——“博傻”理论 第二页，共三十一页。 博傻理论(greater fool theory)：是指在资本市场中（如股票、期货市场）：人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走。 什么是“博傻” 第三页，共三十一页。 高价之上还有高价，做多者有利可图； 低价之下还有低价，做空者减少损失； 直到…… 傻瓜赢傻瓜 第四页，共三十一页。 谁是最大的笨蛋？ 第五页，共三十一页。 “博傻”理论的由来 约翰·梅纳德·凯恩斯 “宏观经济学”之父 …… 投资期货 第六页，共三十一页。 最傻与更傻之间的博弈 投机是否失败？ 有 没有 The Greater Fool 博傻的基础是投资大众对未来判断的不一致和判断的不同步。 交 易 与投机物的真实价值无关 第七页，共三十一页。 “博傻”的关键 人都是自私的，都是追逐利益的。 人都是有侥幸心理的。 从货币的角度考虑，一定的时间内，货币总是流向使其“增值”的产业的。即货币也是逐利的。 第八页，共三十一页。 感性“博傻”与理性“博傻” 感性：被“博傻” 理性：等“更傻” 关键 正确判断大众的投资心理 理性博傻 最傻 第九页，共三十一页。 判断大众投资心理 从100张美女照片中选出5张最美的，谁的答案最接近全体读者作为一个整体得出的平均答案，谁就能获奖。 第十页，共三十一页。 房地产及房地产业 第十一页，共三十一页。 1. 房地产的含义及特征 含义： 房地产是固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称不动产。是实物、权益、和区位三者的结合体。 第十二页，共三十一页。 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有型部分，例如：土地的形状、地形、地势、土壤、地基和平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设备设施、装饰装修等。 1. 房地产的含义及特征 第十三页，共三十一页。 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。 房地产区位是指一宗房地产与其他的房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 1. 房地产的含义及特征 第十四页，共三十一页。 特征 房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场、房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是有房地产的特征所决定的。房地产的特性主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、变现困难和保值增值等十个方面。 1. 房地产的含义及特征 第十五页，共三十一页。 从事范围 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 2. 房地产业的概述及作用 第十六页，共三十一页。 从事范围 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 2. 房地产业的概述及作用 第十七页，共三十一页。 与建筑业的区别和联系 房地产业与建筑业既有联系又有区别。区别在于：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务、和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业有着非常紧密的关系，因为他们的业务对象都是房地产。 2. 房地产业的概述及作用 第十八页，共三十一页。 特点 房地产业关联度高、带动力强、是经济发展的基础、先导性产业，是我国现阶段的一个重要的支柱产业。 引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。 2. 房地产业的概述及作用 第十九页，共三十一页。 作用 可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； 房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关行业的发展； 可以改善人民的住房条件和生活环境； 可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌； 有利于优化产业机构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。 可以扩大就业； 可以增加政府的财政收入。 2. 房地产业的概述及作用 第二十页，共三十一页。 房地产开发经营业 房地产开发经营业主要是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开饭完成后的土地