2022年4月房地产行业观察与债市运行动态：房地产开发投资与销售双降，行业步入新常态.docxVIP

目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 一、行业运行动态 2 （一）商品房量价 2 （二）房地产开发投资 4 （三）房地产贷款 5 （四）房地产信托 5 二、行业政策动态 7 （一）中央政策动态 7 （二）地方政策动态 8 三、重点公司动态 9 四、房地产行业债券市场运行动态 11 （一）债券发行与到期 11 （二）违约/展期债券 12 （三）信用级别调整 13 （四）行业信用利差 13 五、总结与展望 14 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30 大中城市商品房成交量低于往年同期 根据 Wind 数据，4 月份国内 30 大中城市1商品房成交面积 816.86 万平方米，同比减少 54.24%（见图 1）。与往年相比，今年 1~4 月份成交面积大幅下滑。自去年下半年以来房价出现下行趋势，购房者观望情绪浓重，而且疫情等因素对居民收入造成了冲击，封控措施导致部分楼盘销售活动受阻，严重影响了购房需求。尽管近期多地陆续放宽限购政策，银行个人住房贷款发放加快，多地房贷首付比例也开始下调，但对商品房销售促进作用仍有限。 需求下滑对房企的库存去化构成了压力，存量项目积压严重的房企资金周转可能受到拖累，增加债务违约风险。面对需求下滑，房地产企业已经普遍放缓了新土地投资步伐，未来新建商品房供给预计也会减少。 2022 近10年均值 2500 2000 1500 1000 500 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 图 1：30 大中城市商品房成交面积（2012-2022，单位：万平方米）资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 十大城市商品房库存去化周期延长 130 大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州）。其中，杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。 根据Wind 数据，截至4 月末，十大城市2商品房可售面积合计8718.13 万平方米，环比增加2.38%（见图2）。 4 月底去化周期3为 11.80 个月，环比增加 0.97 个月。自去年下半年国内商品房成交量出现下滑以来，十大城市的商品房库存去化周期明显延长。 十大城市:商品房可售面积:当月值 去化周期(右) 12000 16 10000 14 12 8000 10 6000 8 4000 6 4 2000 2 2014- 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01 图 2：十大城市商品房库存情况（2014.01-2022.04，单位：万平方米，月）资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 百城住宅平均价格同比涨幅继续回落 根据中国房地产指数系统调查数据，4 月份百城新建住宅平均价格为 16193 元/平方米，环比上涨 0.02%，同比上涨 1.51%，同比涨幅较上月回落 0.21 个百分点（见图 3）。去年 7 月份以来百城新建住宅价格同比涨幅持续回落，但近期各地购房政策放宽，价格已有企稳迹象。预计未来购房政策会进一步放宽，对房价形成一定支撑。 房价涨幅回落会导致房地产开发项目的收益下降，综合考虑融资成本后甚至会出现亏损，因此一些存量项目积压的房企的盈利及现金流可能会承压。 2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中，杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商 品住宅数据。 3去化周期=商品房可售面积÷(最近 12 个月商品房累计销售面积÷12)。 百城住宅价格指数:同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比 25 20 15 10 5 0 -5 20 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 202