济宁市场调研报告.ppt

Code of this report | * ? Copyright Hopefluent Group, 2010 祊河项目市场研究报告 谨呈：青岛华仁、临沂城建 合富辉煌(中国)山东公司 Jinan/China.Dec.2010 ? 2010 特别提示：本报告仅供客户内部使用，版权归合富辉煌(中国) 所有 。在获得合富辉煌书面许可之前，不得擅自对本文档及其部分进行任何形式的传阅、引用、复制和发布 ? Copyright Hopefluent Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Hopefluent Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Hopefluent Group, 2010 Code of this report | * 宏观市场研究 济宁住宅市场研究 济宁公寓市场研究 济宁商业市场研究 济宁写字楼市场研究 01 第一页，共三十四页。 济宁住宅市场研究 观望发展的 东城区 不断完善的中心区 敞开胸襟的 济北新区 静候佳音的 西城区 前景广阔的北湖区 济宁将形成“一城四区竞相发展”格局 北 延 西 跨 东 拓 南 联 随着济宁新一轮发展规划的逐步落实，济宁市“一城四区”的城市格局已经形成，向市场推出大量土地，各区域内新开发项目相继涌现，由此带来了新一轮房地产市场的开发热潮。 与此同时各区域内的房地产项目也因所处区域不同，开始呈现出不同的区域特征。 1、城市发展规划解读 第二页，共三十四页。 2、济宁住宅市场板块划分 根据居民对区域的传统认知和济宁市城市发展规划，可将城区住宅的分布区域划分为中、东、西、南和北部区域五大板块。 中部板块——车站西路-琵琶山、金宇路以南，济安桥路以东、光府河以西； 西部板块——济安桥路以西，金宇路以南； 北部板块——金宇路以北，东至洸府河； 东部板块——洸府河以东，主要以东北部高新区为核心； 南部板块——车站西路-车站东路沿线以南。 中部板块 南部板块 西部 板块 北 部板块 东部板块 （一）济宁住宅市场研究 第三页，共三十四页。 中部板块 南部板块 西部 板块 北 部板块 东部板块 中部板块：济宁的老城区，配套设施齐全，市民认可度高，但土地供应量有限，未来发展受到一定的制约。 西部板块：该区域发展较为落后，各种配套设施较差，生活氛围不浓厚，市民认可度较差，以中低端项目为主，后期发展需较长时间； 南部板块：包含北湖新区，随着城市的发展，本区域逐渐成长为济宁市住宅开发的重点区域，土地供应量大，目前房地产项目以中高端为主，有少量别墅项目，未来发展空间大 东部板块：以济宁市高新区为主，城市传统的发展方向，周边配套在逐步完善，市民对其认可度逐渐提高，是未来城市和产业园区发展的核心 北部板块：作为任城区的主要城区，目前配套较为落后，但随着政府政策的倾斜及大量的待拆迁房屋项目的继续实施，发展空间大，但存在兑现的时间差； 3、济宁住宅市场板块特征 （一）济宁住宅市场研究 第四页，共三十四页。 所属板块 西部板块 中部板块 南部板块 北部板块 东部板块 开发热度 较低 一般 热点区域 热点区域 一般 板块档次 中低 高档 中高 中高 中高 产品定位 刚需为主 改善为主 刚需为主 刚需为主 刚需为主 均价区间 （在售） 5000元/平米 左右 5000-8000元/平米 4000-5000元/平米左右 5000-6000元/平米 5000-7000元/平米 代表楼盘 运河新城 南池公馆 万达广场 豪庭御都 罗马假日 凤凰太阳城 金色兰亭 森泰首府 各板块因受城市发展格局和居民分布的因素，在楼盘档次和价格上产生了一定的差异。 在开发热度方面，西部板块一直发展滞后；东部板块是传统的重点城市发展区域，发展时间久目前热度一般；中部板块虽位置最佳，但因土地供应稀缺和巨大的拆迁压力，热度仅为一般；而北部和南部板块因城市框架的打开，将成为济宁未来住宅市场的开发热点区域。 各版块主要特点对比： 第五页，共三十四页。 4、济宁住宅市场建筑形态研究 根据对济宁市场在售住宅项目的调研了解，目前市面上主流的住宅产品以高层板楼（品字楼）产品为主，小高层、多层产品较为少见。 少数位于城市中心边缘地带的楼盘早期规划有部分多层产品，但基本已售罄，如运河佳园凤凰城、运河新城。 而部分中高端住宅也规划部分洋房或别墅产品，以此提升项目品质，拔高项目形象，如凤凰太阳城、南池公馆、龙城美墅等。 任城雅居 金色兰庭 罗马假日 凤凰太阳城 第六页，共三十四页。 5