XX年宁乡“印象江南一期”可行性研究报告.pptVIP

宁乡城区商圈研究 商圈名称 商业特点 商业简介 大西门 传统综合型 以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表的商业项目，占据宁乡老城区繁华地段，也是宁乡商业价值的制高点。代表了宁乡标志性的传统商业文化。 新城区行政中心 潜力型 由二环路、一环路、花明路、宁乡大道围城形成的新商圈，具有成为商业中心的潜力，但目前业态结构不够丰富，居住人口不多，还处于理想阶段，成型还须时日。 金满地和步行街 集散型 采取散铺零售、统一管理、分散经营的方式，前期销售上取得不错的效果，但目前经营上受购物环境和业态单一的影响略显得人气不足。 河东 专业型 是宁乡起步较早，发展较慢的商业区域，以沙河市场为代表的专业市场为代表，形成了宁乡汽配、小商品为主的经营业态。 老城区 分散型 其他老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路的街铺为主，业态分散单又逐步相对集中，如一环西路的餐饮娱乐、人民路的服装等，主题不够鲜明，未形成规模和特色，影响力有限。 商业发展趋势分析 宁乡商业最繁荣的商圈 主要集中于以步行街为中心，是全县零售服务网点的核心区域。 购物为主的商圈 宁乡购物最为集中的商圈，成为宁乡人日常生活消费的核心商圈，。 商品同质化严重，竞争激烈 品牌资源的相似性造成了业态同质化严重。 业态分布比例不平衡，休闲比例缺乏 商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，休闲业态由于租金问题则逐步被挤出传统的商圈。 内部交通制约因素影响商圈辐射能力 商圈道路交通受到原来旧规划的限制，现有主要商圈的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较为困难，影响了商圈的进一步发展。 商业购物环境档次较低，硬件、软件欠缺 现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后。 旧城区 新城区 区域价值 快速发展中的新城 新政中心北迁，宁乡新城区人口将增至近20万，新城区域将成为宁乡新的政治文化中心和居住中心。由此带来的商业发展将不可估量。 交通网络 发达的交通系统 宁乡大道、花明路、二环路、一环路等多条主干道，与金洲大道、高速公路交错相连，加未来城际轻轨规划。 居住环境 楼盘扎堆 硬件升级效应 水晶郦城、嘉诚花园、玉龙国际花园、优雅翠园、百宜华府、紫金公馆、凝香华都、富豪山庄二期、绿地中央公馆、瑞景春天、山水华庭、楚沩佳郡、水木天成等几十个地产项目扎堆北城，居住氛围日渐成熟。 区域优势相辅相成 城市发展、交通发达促进人口迁移；居住小区增多带来区域人流量的增大；区域发展带来巨大升值空间 PK 观点 市场给予我们最大的兴奋点： 宁乡的房地产中心将向行政中心转移 核心推动力： 行政中心的迁移； 区域内大量高档次楼盘的开发，使人口快速增长，产生巨大的消费需求； 对接经开区、金洲新区和大河西的独特区位优势，将直接削弱老城区的交通地位； 老城区是宁乡金融、商业休闲娱乐等一体化的商贸中心，但其受到交通、购物环境、硬件配套等方面受到制约，有大规模、大格局的发展受到挑战。 发展趋势分析——由城市发展趋势看市场机会点 目前规模商业的发展进入快速轨道，未来随着城市化、工业新区的发展进程，巨大的消费潜力有利于吸引更多外来的商家，未来有空间可以整合更多的商家资源； 新城区商业 发展展望 商业发展趋势分析——新城区商业发展展望 传统商业面临重新整合，外资及全国连锁卖场陆续进入区域市场；它们对拥有巨大消费潜力的新区表现出积极扩张态势； 创意产业、店中店、连锁专卖、潮流百货等各种新型业态将随着城市的不断发展在区域内蓬勃发展，街区商业体验类可融合多种业态的商业模式，未来有望成为宁乡商业发展的重要方向。 娱乐、餐饮、休闲消费潜力巨大，在目前未形成集群效应的情况下，显视出可整合的发挥空间。 宁乡消费人群分析 消费者调查和分析 任何地产项目的价值都是通过消费者在其项目内的消费行为实现的，因此，消费者的消费水平、消费习惯、消费需求直接影响房地产项目的定位及经营状况 人口构成 家庭状况 居民收入 消费结构 住宅户型 商业户型 人口构成 周边半径1.5公里内区域楼盘居住人口数量统计 1 富豪山庄 9 东鑫·城市花园 17 金凤花园 25 藏金楼 2 水晶郦城 10 世纪阳光 18 紫金公馆 26 梅兰景园 3 凝香华都 11 御景云天 19 中央公馆 27 紫金佳苑 4 新府名邸 12 瑞景春天 20 同兴花园 28 滨江·新外滩 5 山水华庭 13 楚沩佳郡 21 银海花园 29 东方明珠 6 玉龙国际花园 14 水木天成 22 金海花园 30 锦江·锦秀兰亭 7 嘉诚花园 15 湘核花园 23 新府·春城明珠 31 福临门明郡 8 优雅翠园 16 现代嘉园 24 春城商业广场 32 富贵世家 共计约27745户，按每户3.5人计算