产品定位能力概念策划与设计1.pptVIP

小结 软硬地比、水景的维护、乔木和灌木的比例、树木如何 能反应季节的变化、如何增加植物的动感、白天和夜间 的效果、景观设施功能化、防止高空坠物、艺术化…… 也可通过土地的改造改变土地属性、外部资源纳入内部； 通过配套打造高端产品社会标签 商 业 规 划 功能设置 层次①：基本配套 居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓球、台 球、棋牌、羽毛球、网球 层次②：创新配套 投入较少的免费科目：屋顶晾晒平台、阳光阅览室、 公共洗衣房（可采用投币式，主要洗涤大物）、网吧、 公共厨房 层次③：形象配套 投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：动感 多功能影院、动感SPA中心、多功能会客厅、社区招 待所 产品策略·会所 1 *会所敏感点强化* 香港凯旋门 区域营销管理部案例 香港·凯旋门--项目简介（1）： ?凯旋门的成功，源于其独特的地理位置优势、目前良好的豪宅市场、对高端客户准确 的心理把控、有效的新闻炒作。 ?均价1.3—1.8万港元/平方呎（约14—19.4万港元/平方米）。 ?一周售出800套，套现100亿港元。 ?顶层复式 “天际独立屋” ，面积5353平方呎（约500平方米），单价3.13万港元/平方呎（约33.7 万港元/平方米），总价约1.6亿港元。 凯旋门座落于机铁九龙站上盖，宏伟独特的外型傲视维多利亚港两岸，与对岸88层高的国际金融中心互相辉映，今人感受超凡气势 。 香港·名门 香港·名门--项目简介（1） ： 四月份新鸿基开发的“凯旋门” 发售时，受到大量投资者追捧，顶层 “摩天阁”更创出了31000港元/平方 呎的亚洲纪录，而楼盘平均售价也达 到了15000港元/平方呎以上，风头之 劲一时无两。 不过当时尚未推出豪宅盘“名门” 的发展商长实，却扬言“名门”的平 均售价会较“凯旋门”高出三成，掀 起了市场一片谈论热潮。 要被称之为豪宅，应需要具备以 下条件，即地点优越、面积大、密度 低及楼价贵。“名门”位于香港传统 豪宅区渣甸山，单位面积由1500-3800 平方呎不等，一梯两户较高的隐私度 及20000港元/平方呎的楼价，均显示 “名门”称得上是一级豪宅。但发展 商并不满足于此，近期在宣传及加强 楼盘素质方面花了不少功夫，看来是 要使“名门”成为香港的超级豪宅。 详情请见以下介绍： 区域营销管理部案例 区域营销管理部案例 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 香港游艇会 时代广场 利舞台广场 三越百货 崇光百货 柏宁酒店 皇室堡 圣保禄学校 香港中央图书馆 中华游乐会 汉基国际学校 香港真光中学 香港·名门--项目简介（4）： 位 置： ?香港港岛东半山 大坑径23号 香港·名门--项目简介（7） ： 景 中层向山部分单位景观被龙华花园所挡 区域营销管理部案例 观： ?位于半山 ?海景和山景 ?西北望维多利亚港 ?东南望渣甸山 ? ? 项目A：万科项目，北侧河景，总建面100万，最 先进入区域开发，前期密度低，现正大量开发沿河 高层高端产品，容积率压力大 项目B：品牌开发商，总建面150万，离项目A最 近，准备开发沿河高层高端产品和联排产品 ? 项目C：本地开发商，开发沿河高层高端产品， 项目容积率低，产品竞争力强 ? 项目D：上市公司，低价拿地，总建面200万，大 量开发低密度别墅产品，下半年上市 ? 高端市场供求比为5：1比上半年的1.5大幅提 D C A 市区方向 升 ?项目定位需考虑竞争和供求关系，项目A 要控制高端产品的量，以普通再改为主 B 根据竞争关系合理定位 ? 市场竞争情况 【客户＋土地＋产品】 产品 土地 客户 产品策划阶段 ? 客户的产品需求分析 产品建议的逻辑与方法 竞争研究 产品建议书 产品建议书包括6方面内容： ?关注2个问题：关注客户、关注竞争 ?使用4种方法：客户访谈、专家访谈、案例研究、趋势研究 ?提出1份建议：产品建议 1.3《产品建议书》逻辑 项目定位结论 客户研究 客户访谈 专家访谈 标杆研究 趋势研究 精装修 社区 配套 建筑 风格 公共 空间 园林 产品价值的客户敏感点分析 户型 敏感点 社区 规划 一、土地分析 概念设计 规划决定盈利模式 土地价值最大化的选择 深圳万科城 万科城总体规划——土地价值最大化的选择 深圳万科城 以市场为导向的规划设计 北 珠 江 36F 36F 36F 36F 32F 26F 16F 11F 4F 4F 4F 4F 4F 广州中海蓝湾 会所 容积率：3.26； 占地约3.3万㎡，总