企业物业管理的基本知识.pptVIP

物业管理基本理论 主讲： 谢　铭 第一页，共三十九页。 一、物业的认识与分析 　　“物业”一词是由英语“Estate”或“Property” 引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房 地产”等，指以土地及土地上的建筑物形式存 在的不动产。 第二页，共三十九页。 一、物业的认识与分析 　　　　　　　　　　　　　　二元性 　　　　　　　　　　　　　　有限性 　　　　　　　　　　　　　　差异性和多样性 　　　　　　　　自然属性　　固定性 　　　　　　　　　　　　　　永久性和长期性 　　　　　　　　　　　　　　配套性 物业的性质　　　　　　　　　　　　　　　商品属性　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　短缺性 　　　　　　　　　　　　　　经济属性　　保值、增值性 　　　　　　　　社会属性　　　　　　　　宏观调控性 　　　　　　　　　　　　　　法律属性 第三页，共三十九页。 一、物业的认识与分析 某物业 A单位举例分析： 售价3000元/m2 面积 100m2 公摊 3m2 （平均分摊） 则：A单位房款 ＝3000×100＋3000×3 ＝30.9万 公共部分 A B C D 第四页，共三十九页。 物业的认识与分析： 分析： 业主专有部分 购房款包括： 公共面积分摊 第五页，共三十九页。 物业的认识与分析： 分析推导： 共有物业：全体或部分业主拥有； （一）物业构成 专有物业：个别业主拥有。 第六页，共三十九页。 物业的认识与分析 结构－－基础、结构、天面； 1、共有物业范围 空间－－有效空间； 配套－－设备、设施和场地。 第七页，共三十九页。 户内面积－－以门窗为界限； 2、专有物业范围 阳台面积－－阳台垂直投影； 户内归属业主的建筑－－如隔墙等。 物业的认识与分析 第八页，共三十九页。 物业的认识与分析 3、共有物业产权人－－业主 全体业主共同拥有 业主共有 产权形态 部分业主共同拥有 第九页，共三十九页。 物业的认识与分析 4、法律假说 “表层粉刷说”－－与共同共有； “壁心说” －－与部分共有。 第十页，共三十九页。 （二）物业的特点及分析 1、规模趋大； 2、技术含量越来越高； 3、共有物业比重不断增加； 4、共有物业正常运行是物业使用前提条件。 第十一页，共三十九页。 物业特点分析（4） 共有物业正常运行是物业使用前提 上述特点共同作用所致。 第十二页，共三十九页。 物业特点分析（5）： 问题的产生： 谁来提供运行、维护和管理保障？ 第十三页，共三十九页。 （三）共有物业管理 1、业主自行管理 经济上－－是否合算 分析 技术上－－是否可能 法规上－－是否允许 第十四页，共三十九页。 共有物业管理分析（1） 矛盾： 共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。 解决的有效途径：共有物业管理权让渡。 第十五页，共三十九页。 共有物业管理分析（2） 共有物业管理权的“让渡”涵义： （1）让渡的仅是业主共有物业管理权； （2）让渡是有偿的； （3）让渡是在法律框架下进行的。 第十六页，共三十九页。 共有物业管理