地产客户需求分析与地产营销整体基本策略.pptx

地产客户需求分析 与地产营销整体基本策略 ; 营销策略纲领标准化初稿;目录;当前项目操作流程;营销策略纲领推导逻辑;所以，依据对前期项目产品定位、市场调研、客户细分结论解读，营销策 略包含： 对谁说：目标对象分析和描述； 说什么：项目品牌DNA，DNA主要表现（案名、LOGO、SLOGAN）、VI手册 怎么说：推广标准、营销推广策略、话语体系、主要资源和工具;市场分析 产品分析 －－ 基础分析 消费者分析 品牌策略－－品牌DNA （项目营销定位） 传输策略 －－标准、策略、话语体系、资源 渠道 视觉表现 －－ VI手册及延展;市场分析 －－大市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？ 产品分析 －－ 项目规划、产品等－结论：项目关键产品力有哪些？ 消费者分析 －－目标客户物理、精神和需求描摹－结论：目标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪里？）、客户关键需求（要什么？）。 品牌策略（项目营销定位） －－据以上分析，什么是项目可贯通一直独特最吸引目标客户东西？－结论：品牌DNA 传输策略 －－推广标准、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费用年度铺排 视觉表现 －－ VI手册及延展;营销策略纲领基本要求;金色家园项目营销策略纲领范例分析;1.检查、接受与解读前期工作成果，做好交底会材料交接。 2.了解公司、片区对项目期望与项目进展，明确本阶段目标、细项任务、时间进度表。 3.了解片区、品类、事业部与项目关系，在公司、区域等大策略指导下明确项目策略大纲基本原则和方向。;1.分析万科中林项目，为该项目进行品牌及项目定位 2.进行项目案名及视觉部分发想及设定 3.配合销售计划进行推广策略及计划规划，为中林项目建立高端品牌形象 4.配合销售计划实施，建立中林项目标价格标杆，完成销售目标 ;;提案将分为２个部分; 第一部分，中林项目;;万科中林;1.在市场组定位汇报基础上理清市场、土地、客户关系。 2.从众多信息中筛选对营销有用信息。 3.惯用工具：市场竞品分析、swot分析、客户地图;中林项目定位模型;当前现实状况 城市面貌 整个版块属于世博版块，???府正准备迎接世博而大力发展此区域。 西三林贴近上南路区域较为成熟,距市中心距离较远 东三林是最终开发区域,.距市中心距离较远. 交通 紧邻中环，拥有多条公交线路 生活配套 基本设施都具备，配套方便,但档次不高;中环版块客户组成;万科在浦东中环;综述 1,整个中环版块伴随世博临近和众多万科、金地等著名开发商纷纷投入，使版块发展越来越快速成熟。 2, 临近项目推出产品众多，伴随”70/90”政策影响，同质化产品会越来越多，所以未来版块内公寓产品竞争激烈。;　 首先,让我们回顾下周围楼盘大致情况. ;项目;2月 地灵人杰,尚东生活;4月 名流气质,尚东品质 上流建筑,鎏金品质;TONE调 高档、奢华 策略 用洋房形象来做主画面，所以整体形象给人以高品质感觉; 他们策略就是用洋房来拉高整个项目标形象； 从而为以后公寓推广奠定基础。;综合周边项目分析，我们发现 KEY FINDING…..; 中林项目由情景花园洋房、U5、PC等多个产品组成，而三个产品分别面对不一样人群。 所以，在接下来部分，我们会侧重在产品特点上进行分析，并引出不一样人群特征……; 首先,　我们关注产品. ;特点;特点;特点;特点;项目整体关键卖点 A.品质高 B.物超所值（性价比高） C.技术含量高;“万科中林”SWOT分析;关键定位;我们目标人群来自哪里……;“万科中林”消费者应该是…;追梦;心理特点;心理特点;;我们项目在目标消费者心中会是…;1.上述每一项分析必须得出结论而不是单纯分析。 2.综合上述结论，进行定位推导。 3.注意标准：逻辑性强，全部前期分项结论都在定位推导结果中能找到对应元素。全部推导结果都能在分项结论中找到依据和支撑。 4.惯用工具：品牌屋;关键定位;青年置业 单身、新婚;;;浦东中环 精粹情景庭园;首推“情景花园洋房”，并以此作为整个项目标推广主形象 其目标是为了提升整个项目标形象，为后期推出U5和PC户型奠定基础 情景花园洋房主要面正确是考究生活品质、热爱自由、享受私密空间、 有着主动乐观人生态度一群人。 他们有品位、懂情调,有虚荣心，也有追求;1.在上述分项结论和定位标准指导下进行创意表现，不能跳开前期结论凭空创意或与定位指导标准无关。 2.在创意表现时要遵从相关规范和标准化要求。 3.表现内容不需要太泛、太空：不具执行性和不需要物料和设计不用表现。但户外高炮、报纸稿、杂志稿、工地围板等必需元素需进行表现。;Creative Show Time !;一. 项目景观优势和尊贵方向： 万科.溪林花园 / 万科.溪庭茗园