崇州永康东路项目策划思路.pptVIP

/特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经 营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。 /优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定 地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 /劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险； 缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽 然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式， 虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 /匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在大型卖场的开发上，大型卖场遭遇“一卖就死” 的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临大型卖场运营的现实。 模式二：只租不售 /特点描述：租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一 部分商铺。 /优势分析：开发商都掌握部分的产权，出售的只是部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌 商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅 营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和 经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。 /经营要点：要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品 牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值， 同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。 模式三：租售结合 我们的建议 崇州永康东路项目策划思路 成都浩海房地产顾问有限公司 2014年2月27日 一 项目基础信息分析 二 经营及销售模式 三 主要合作商家资源 四 合作模式 五 目 录 Index 商业裙楼产品定位 前 言 ? 2014年2月收到贵公司的《崇州市崇阳镇永康东路项目招商代理邀标函》后，立即组建“崇州永康东路项目服务小组”对项目进行了分析研究。经过多次讨论，拟定以下《崇州永康东路项目策划思路》。策划书主体分为三大部分，产品策划、业态策划、销售模式策划，前两个部分让我们共同去了解市场、了解产品、剖析出产品与其他产品的差异性，产品会在今后的销售中出现的瓶颈，第三部分就是如何解决这些问题提出的一些建议。层层深入，阐述我们的观点与操作方案。 请见谅，这份《崇州永康东路项目策划思路》是在无正规的《市场调研报告》作为科学依据基础下草拟的，只是展示公司的能力，以及对市场、项目的初步理解，有所偏颇待进一步修正！ 规划用途 建设用地 面积（m2) 容 积 率 规划建 筑面积 （m2) 建筑控 制高度 (m) 建筑密度 绿地率（%） 二类商住用地（兼容 60%的商业） 13016.35 3 3.9万 60 35%（塔楼密度不大于25%） 30% 1、规划指标 一 项目基础信息分析 2、转换指标 项目 内容 项目 内容 容积率 3 总建筑面积 39049m2 建筑高度 不大于60米 建筑层数 约17层 建筑密度 不大于35% 首层建面 4556m2 商住比例 6:4 商业建面 23429m2 住宅建面 15620m2 土地价格 约770万元/亩 楼面地价 约3800元/m2 3、市场售价 形态 价格 参考 洋房物业 5000元/m2 上林西江 电梯物业 4300元/m2 上林西江、愿景河之州 商业物业 2-2.5万元/m2 愿景河之州首次商业及其他 酒店/loft物业 6000元/m2 预估（精装） 备注：以上价格仅供参考，未考虑区域、产品、附加值等要素，仅仅反应市场基本价位区间。 问题一、面粉贵过面包？ 3、利润率约22%，总体利润基本正常，但住宅及酒店物业的售价均低于成本，消耗了商业物业对利润的贡献，未能实现利润最大化。 形态 建筑面积（m2） 单价（元/m2） 总产值（亿元） 成本（元/m2） 利润（亿元） 住宅 15620 4300 0.67 6800 -0.39 裙楼商业（1-3层） 15429 15000 2.3 6800 1.27 酒店物业（商业） 8000 6000 0.48 6800 -0.064 合计 39049 3.45 2.66 0.79 楼面地价（元/m2） 工程费用（元/m2） 开发费用（元/m2） 管理费用（元/m2） 销售费用（元/m2） 财务费用（元/m2） 不可