某房地产项目营销策略思考.pptVIP

* 项目核心竞争力提示 核心竞争力 建立最强优越感的客户吸引策略 ——以中心生活、品质生活、完美生活的客户地图 以枢纽资源和规划价值为主要竞争力的竞争策略 第六十一页，共八十七页。 ■ 市场及消费者研究结论 6 通过对市场及消费者的总结分析，提出本项目的定位思考。由于项目产品已定，因此这种定位更多的形象定位。 * 第六十二页，共八十七页。 * 淮安市场消费者描述 消费者认知 年龄 以25-29岁，30-39岁的年富力强的中青年群体为主力军 文化背景 客户以淮安市人为主，有普通及较高文化背景 当前生活区域 目前生活、工作集中在西城区域，不愿远离自己熟悉的区域，辐射周边乡镇居民 经济实力 有一定的积蓄、收入相对稳定，以经济型及中产阶级为主 置业目的 以首次置业和改善居住品质二次置业为主，投资型客户开始出现 教育经历 以大专及大专以上学历为主 家庭结构 3口的小太阳之家、5口及以上的三代同堂家庭的比例较高 出行方式 公交车、电动自行车为主，拥有私家车的家庭较少 购买行为特征 比较关注产品的性价比，实用性，购买行为建立在群体决策之后 客户深入 心理与社会属性 第六十三页，共八十七页。 * 思考一：鉴于目前的市场与产品，如何定位在周边的形象？ 思考二：如何定位项目的商业区域，为住宅销售打开突破口？ 思考三：展现怎样的产品形象与价格策略？ 思考四：一期客户积累如何打开瓶颈，如何抢夺区域内客户市场？ 在现实与愿望的碰撞中找寻出路 定位思考 第六十四页，共八十七页。 * 思考一：形象定位与谁看齐 定位思考 周边项目的档次定位排列 档次定位排列 高 低 本区域无高端项目，从项目区位和自身条件来看，相比较于北京路的信达名府及叶语世家，本案在商业体量及生活软件配套方面，可植入一到两个概念区占领区域制高点。因此建议项目的形象定位略高于信达名府。 本项目 第六十五页，共八十七页。 * 思考一：与谁竞争，与谁规避 定位思考 人群结构金字塔 周边项目客群主体 家庭年收入（元） 60，000 24，000 120，000 500，000 较大规模私企老板、政府高级干部、高级专业技术人员（医生） 各行各业小老板、公务员、教师、中层管理人员 周边常住居民、普通职员、小规模私营企业主 无 信达名府 叶语世家 永泰家园 金河世家 祥和至尊 从周边项目的客群主体来看，结合本案现有条件，我们认为本案的主要客群将于本区域内的其它楼盘均产生重叠竞争。 本案客群主体 回迁居民，城西乡镇进城居民 大河新城 第六十六页，共八十七页。 * 思考一：与谁竞争，与谁规避 定位思考 项目未来客群所能接受的总价 第六十七页，共八十七页。 3、淮安2013年各区域土地成交 从区域上看：开发区和淮阴区以27宗土地出让占成交总量的21.43%并列第一，其次是淮安区成交25宗占比19.84%位列第二，清河主城区土地资源稀缺，所以成交最少，仅成交6宗占总成交量的4.76%。 成交面积上，开发区以超百万方的成交量独占鳌头，其次是淮阴区成交788434.2平米位列第二，清河主城区成交面积最少，成交207907.2平米。 数据来源：淮安统计局 房地产市场 * 受城市规划影响，各区域土地成交失衡。 第二十九页，共八十七页。 价格波动不大，整体走势较稳 房地产市场 2013年全年（截至12月31日）淮安住宅成交均价除1月份以外，其它月份成交均价均在4000元/平米以上，2013年全年11月份成交均价最高，达到4432.37元/平米，但未曾达4500元/平米，总体来看，2013年淮安楼市房价是呈上涨趋势的，上涨幅度及速度都相对较大。 4、淮安市房地产市场价格走势分析 * 第三十页，共八十七页。 5、淮安市各区域可售套数 数据来源：淮安网上地产，截至时间2009年4月10日 如表显示：一直以来，淮安住宅库存量都保持高位，截至3月1日淮安住宅库存量可售量达50586套，比去年年中时增加近6000套，可见淮安的销售速度远不及新房上市的速度，而五区库存达31144套，占全市61.57%，其中清河区目前库存量破万，是库存最高的区域。按2013年平均销售速度4501.7套/月计算，这些库存出清周期为11.2个月。 现有市场中商品房存量需一年才能消化完毕 房地产市场 区域 可签约套数 网上已签约套数 住宅 非住宅 住宅 非住宅 清河区 10505 1977 46421 14990 清浦区 3828 1076 20964 8979 经济开发区 9754 1311 35609 18828 淮阴区 3625 2006 26436 14468 淮安区 3432 1598 28809 9560 金湖县 2142 3219 23268 5339 洪泽县 5061 3768 15963 2583 盱眙县 6297 12047 35