某地产嘉定项目策划报告.pptVIP

核心竞争区?普通公寓市场|楼梯类型、户型配比分析 区域的普通公寓市场以小高层为主力产品； 区域主力户型为130-150平方米的三房，结合部分大面积二房。 物业名称 楼体类型 和华名园 3栋?11-12层?的小高层??3栋?5-6层?的多层 清水颐园 小高层，多层 案名 房型 面积范围 （平方米） 所占比例 去化率 和华名苑 2R 100-110 15% 100% 3R 130-150 81% 70% 3R 160-170 4% 20% 跃层 200-250 8% 10% 清水颐园 1R 80 8% 20% 2R 120-125 10% 50% 3R 130-150 77% 80% 3R 150-180 10% 30% 跃层 200-220 5% 20% 第一百五十六页，共一百七十六页。 竞争项目周边配套设施比较完善，依靠外部商业就可以满足小区内居民的日常生活所需； 竞争项目的车位配比数普遍较低。 核心竞争区?普通公寓市场|配套情况分析 物业名称 邮局 银行 餐饮 娱乐 商业 体育 场馆 幼儿园 中小学 医院 和华名园 － 有 有 有 － 有 有 有 清水颐园 － 有 有 有 － 有 有 有 物业名称 幼儿园 中小学 商业 会所 和华名园 － － 有 - 清水颐园 － － 有 有 物业名称 车位数量（位/户） 和华名园 0.33 清水颐园 0.45 第一百五十七页，共一百七十六页。 竞争个案均无采用知名物业管理公司经营。 核心竞争区?普通公寓市场|物业管理 物业名称 物业管理公司 物业管理费 (元/月/平方米) 和华名园 上海吉沙物业管理有限公司 ? 1. 1-1.3 清水颐园 上海叶城房地产有限公司 1-1.5 第一百五十八页，共一百七十六页。 清水颐园量体较大，故价格已低开高走位销售手段； 而和华名园在地段上要优于清水颐园，且案量较小，因此价格一上来就拔得较高； 区域普通公寓市场品质相差不大，故价格因素与销售率和销售速度正关联。 核心竞争区?普通公寓市场|销售分析 物业名称 建筑面积 (万平方米) 在售面积 (平方米) 销售均价 (元/平方米) 销售率 和华名园 3 1 5857 66% 清水颐园 13 3 5294 77% 物业名称 已售面积 (平米) 成交均价 (元/平米) 开盘日期 修正销售速度 (平米/月) 清水颐园 10 5294 2006/4 9090 和华名园 2 5857 2006/9 3333 第一百五十九页，共一百七十六页。 核心竞争区?别墅市场|供应结构与规模 物业名称 占地面积 (万平米) 总建筑面积 (万平米) 在售面积 (万平米) 未推出面积 (万平米) 格林春岸 12 15 0.5 0 浦发香舍 11 13 0 13 合计 19 23 0.5 13 区域周边别墅市场基本以混合产品出现，联排别墅结合小高层是其正常的表现方式； 受用地的限制，在未来一段时间内，经济型别墅也将因稀缺性而“水涨船高”。 第一百六十页，共一百七十六页。 从容积率来看，区域竞争市场以经济型别墅为主； 从绿化率看，各项目景观设计都差不多，但格林春岸内部景观做的比较精致。 核心竞争区?别墅市场|整体规划分析 物业名称 容积率 格林春岸 1.2 浦发香舍 1.2 物业名称 绿化率 格林春岸 40% 浦发香舍 35% 第一百六十一页，共一百七十六页。 竞争市场中，联排户型主力面积段集中在200-220平方米；叠加别墅略小一点，在170-180区间。 花园洋房在140平方米左右，市场接受度良好。 核心竞争区?别墅市场|楼体类型分析 物业名称 楼体类型 格林春岸 叠加别墅：170-180平方米，联排别墅：200-210平方米，花园洋房：140平方米左右 浦发香舍 联排：200平方米左右 第一百六十二页，共一百七十六页。 竞争市场别墅项目无突出的外立面风格设计，但是格林春岸风格的比较受到区域购房者的喜爱； 均采用毛坯房交房。 核心竞争区?别墅市场|装修情况分析 物业名称 外立面风格 户内装修 格林春岸 现代风格 毛坯房 浦发香舍 欧式风格 毛坯房 第一百六十三页，共一百七十六页。 核心竞争区?别墅市场|配套情况分析 物业名称 邮局 银行 餐饮 娱乐 商业 体育 场馆 幼儿园 中小学 医院 格林春岸 有 有 有 有 － 有 － - 浦发香舍 － 有 有 有 － 有 有 有 物业名称 幼儿园 中小学 商业 会所 格林春岸 有 有 有 有 浦发香舍 - - 有 - 物业名称 羽毛 球场 网球场 游泳馆 乒乓室 壁球场 健身房 餐饮 格林春岸 - - - 有 - 有 有 浦发香舍 － － － - － － 有 竞争项目周边配套设施比较完善，但是格林春岸仍然建设了幼儿园、学校和商业街来提升自身的配套。 第一百六