某地产财务分析报告最终.pptVIP

1、短期偿债能力分析 Chart 短期偿债能力指标(N/A) 2008 2009 2010 流动比率 1.76 1.91 1.59 速动比率 0.43 0.59 0.56 现金比率 0.31 0.34 0.29 第二十八页，共六十九页。 流动性分析 运营能力指标（%） 单位 2008 2009 2010 存货周转率 次 0.33 0.39 0.27 应收账款周转率 次 45.86 59.76 43.74 存货周转天数 天 1112.08 935.90 1355 经营周期 天 1120.04 942.00 1363.3 Chart 第二十九页，共六十九页。 流动性分析小结 万科公司的流动比率和它的速动比率比较偏低，可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。 第三十页，共六十九页。 流动性分析 流动比率 08、09、10三年的流动比率都维持在1.5以上，说明企业的短期偿债能力较强，但是三年都没有达到2，说明企业可能存在资金占用不合理或者变现能力不够强的问题。 速动比率 08、09、10三年的速动比率均小于1，说明企业的流动资产中存货和待摊费用等占得比重较大，企业依旧面临着一定的支付的压力，由数据可知企业的短期偿债能力不太乐观。 周转天数 因为该企业的行业特殊性，其存货周转天数和经营周期都较长，资产的运营能力相对较低。 第三十一页，共六十九页。 2、长期偿债能力分析 长期偿债能力指标 单位 2008 2009 2010 利息保障倍数 倍数 3.57 4.23 4.98 负债比率 % 67.44 67 74.69 负债与权益比率 % 207.16 203.05 295.04 负债与有形净值比率 % 207.16 203.41 297.08 Chart 第三十二页，共六十九页。 长期偿债能力的影响因素 影响因素 长期负债的规模与结构同相应的资产规模与结构是否相应 企业的盈利能力 长期资产对长期负债的保证程度 影响企业偿债能力的其他因素（发行股票、债券的能力和出售资产的可能；或有事项；担保责任等） 第三十三页，共六十九页。 关于偿债能力的表外因素 截止2010年末，一年内到期的长期借款合计款余额约为153亿，银行贷款14.78亿。 本年度公司无重大诉讼及仲裁事项，无重大收购及出售资产事项，无重大关联交易发生。 中国建设银行股份有限公司深圳市分行（经其总行授权）为公司发行的有担保品种公司债券08万科G1本息兑付提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。报告期内，担保人持续盈利，资产安全，信用状况没有发生重大变化。公司主体信用等级AA+，公司始终保持着良好的资信状况。 2010年末，公司对外担保事项很小，无或有负债。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。 第三十四页，共六十九页。 长期偿债能力分析 负债比率 该企业近三年的资产负债率的水平基本维持在70%左右，说明全部资产中债权人占大部分，企业筹集了大量的资金用以填补再主营业务上的缺口，企业总的偿债能力一般，财务风险较大。不过这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。 负债与权益比率 万科近三年的债务权益比率均达到了200%以上，2010年甚至达到了295.04%，增幅比例很大，一般而言，西方财务分析者建议企业应把负债投资率维持在1:1的水平以上，显然，万科的数据远远大于行业标准，这也说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此企业应充分考虑潜在的财务风险，采取措施提高企业的还贷能力。 第三十五页，共六十九页。 长期偿债能力小结 虽然该企业采用高负债的筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，利息保障倍数高于行业标准水平，企业的净利润逐年增长，盈利能力很高，企业的收益能承受较高的债务费用，所以企业才敢采用扩张性的筹资战略举债经营。 第三十六页，共六十九页。 盈利能力分析 Chart 盈利能力指标 单位 2008 2009 2010 净利率 % 9.90 18.89 24.66 总资产周转率 次 0.37 0.38 0.29 总资产收益率 % 6.36 7.16 7.05 净资产收益率 % 10.39 14.26 16.19 经营资产周转率 % 38.09 38.93 29.8 经营资产报酬率 % 8.7 7.4 6.52 毛利率 % 39 29.39 40.7 第三十七页，