某置业公司营销计划书.pptVIP

*项目交通价值* 火车站 到新浦火车站约10分钟车程 飞机场 到白塔埠机场约20分钟车程 城市干道 苍梧路（直通市区中心）、花果山景观大道、朝阳路 高速路 宁连高速、宁海高速 *项目地块价值* [ 资源 ] 项目周围环绕各大中院校，包括：苍梧小学、新海高级中学、淮海工学院等，方便业主孩子的就学问题 项目西面为60米宽沿河，风水独佳 苍梧绿园10分钟左右即可到达，锻炼身体，休闲散布 [ 环境 ] 项目依山而建，依附国家级原生态4A景观风景区 项目周边无工厂包围，外部环境相对纯粹 临近市行政中心以及周边成规模的住宅小区开发，又将进一步提升周边的城市居住概念 *项目规划价值* 在满足地块区容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及社区的景观性 形成价值上高溢价空间的可能 形成与绿地观湖1号、锦绣香江、香溢·孔望等竞争项目明显竞争区隔 项目与城市的喧哗形成有效分割，独具“离尘不离城”的高档物业的标志 独有原生态景观资源、学区围绕、行政中心、商业核心区环绕项目周边 交通组织方式及停车系统设计提升居住品质 项目研判 公交车运行情况 本项目将设立本项目案名公交站点 本项目周边有3路、10路、18路、21路、24路、103路公交通行 从本项目至新、海、连三区和市中心都很便捷 项目价值体系分析 第十九页，共五十五页。 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 城市规划力量：政府区CBD ? 科教新区 ? 未来城市中心 跳出“从属地位”形成独立的门户价值：城市轴线上的核心，注意力焦点，将辐射性带动区域价值的级数式增长 交通动力力量：城市走廊式?带状组团式?网状组团式 客源辐射范围将由点状向带状延伸，由“市郊”向“全市”扩容 规划档次力量：全景规划+内外交界处理+内部交通空间组织 最大化项目的资源区隔资本，现代特征明显的外立面昭示 产品区隔力量：原生态别墅区+全景高层+未来高空间增值型商业街 综合型的产品组合形成项目的产品区隔资本 品牌标杆力量：金鹰实力品牌+国际团队合力打造+国际品牌硬件设施 项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入 项目研判 综合价值体系的核心杠杆力量 第二十页，共五十五页。 根据项目价值，项目将打造成一个集顶级别墅、豪华排屋、高端住宅、商业街区于一体的城市化高端项目 项目价值 外在美 内在美 品牌 实力 国际团队 品牌硬件 物业 服务 原生态 价值 辐射影响 区域价值 配套价值 人文价值 项目研判 第二十一页，共五十五页。 ——连接世界的城市原生态住区—— 新华地块的项目定位为 项目研判 基于价值体系的原则 第二十二页，共五十五页。 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 报告体系 Analyze System 第二十三页，共五十五页。 客户属性 家庭结构 置业目的 年龄层次 90平米 自住+投资 25-30岁 青年之家 首置+首改 自住+投资 35-40岁 三口之家 二置+二改 自住为主 35-45岁 两代居住居多 有车家庭为主 实用性再改客户 120平米 140-160平米 自住为主 45-60岁 两代三代居多 有车家庭为主 高端物业品质需求类客户 联排别墅265-355平米 本案产品对位客户分析 客户定位 第二十四页，共五十五页。 客户定位 目标客群： □教师/科研人员 □高科技人员/高级白领 □公务员 □私企业主 □其它高收入行业的人士 □主要年龄段：35—60岁 我们叫作新中产阶级 他们的共同特点：高文化素质，高生活梦想 价值观： ◎高知识层 （大约上世纪85-95年代的大专以上学历）： 靠学习成才，传统意识强，生活讲究，温文尔雅，有较强的消费自主感，非常主见…… 或者 第二十五页，共五十五页。 目标群分析——破译客户密码 新中产阶级 理想主义但不乏实际的思想者 通过事业追求，实现社会地位 稳定拥有的城市资源 高的文化品味 良好的精神气质 有关爱、有责任心、尊重社会道德…… 社会价值的拥护者、执行者 特别指出，对于他们，精神比物质更重要。 客户定位 第二十六页，共五十五页。 新中产阶级的精神特质 新中产阶级 = 中产阶层 n 知识阶层（两个阶层的交集，同时具备了两个阶层的核心特征） 在通常的生活、工作过程中，评判他们的价值不仅仅是靠物质财富，另外以知识、人生观、道德和责任的“软资本”更是成为判断他们级别高低的重要依据。 知富阶层（物质生活）+波西米亚（理想浪漫） 客户定位 第二十七页，共五十五页。 人的五种需求阶段： 在精神层面，他们已经在追求最高人生价值观 自我实现 生存 安全 归属 尊重 项目的功能实现 所以，广告推广的社会属性目标： 新中产阶