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房屋建筑面积有关问题探讨（资料） 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：房屋建筑面积有关问题探讨 2 0引言 2 1面积差异产生原因分析 2 1．1参照规范不同引起的差异 2 1．1．1阳台面积计算差异 3 1．1．2柱廊和有柱走廊面积计算差异 4 1．1．3层高限制造成的面积差异 4 1．2规划设计或施工时利用规范条款 4 1．3中介服务单位配合开发商故意隐瞒面积造成的面积差 5 2如何发现和定性面积差 5 3不同面积差的处理建议 6 3．1参照的规范不同引起的面积差处理建议 6 3．2偷面积的处理建议 7 3．3隐瞒面积处理建议 7 4结束语 7 文2：连带责任有关问题探讨 7 1、法定的连带责任和约定的连带责任 9 2、一般连带责任和补充连带责任 10 1、诉讼主体的确定 10 2、连带责任中具体责任的归属问题 12 参考文摘引言： 14 原创性声明（模板） 15 文章致谢（模板） 15 正文 房屋建筑面积有关问题探讨（资料） 文1：房屋建筑面积有关问题探讨 0引言 房地产开发和房地产交易均以建筑面积来核算和计价，随着房价不断攀升，如何准确计算建筑面积，成为开发商、社会大众和政府关注的热点。如何准确、公正、合理地计算房屋建筑面积，直接关系到开发商的经济收益和产权人的切身利益，同时也涉及政府的市政配套费、土地出让金和税收等财税收入问题。但是，当前，房产行政管理部门和规划行政主管部门核定的房屋建筑面积往往不一致，给建设单位造成很大困惑，也给相关行政管理部门间的工作衔接带来困难。 1面积差异产生原因分析 造成面积差的原因主要有以下几种:1)不同规范引起的差异;2)利用规范不完善“偷面积”造成的面积差;3)故意隐瞒面积造成的面积差。 1．1参照规范不同引起的差异 当前，我国有关建筑面积计算的规范有两种:一种是国家质监局2000年2月22日发布的《房产测量规范》(GB/T17986．1—2000，简称《房产规范》)，目的是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料;另一种是住建部和国家质监局2013年12月19日修订发布的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2013，简称《建筑规范》)，主要适用于建筑工程建设全过程的建筑面积计算，主要用于施工结算，部分城市以该规范为基础，结合当地实际，制定了地方性的建筑面积计算规则，主要用于规划部门计算容积率等规划指标。也就是说房产权证登记面积以《房产规范》为准计算。规划部门规划许可证发证面积以《建筑规范》为准计算。这两个规范，对部分规划设计功能区计算面积的标准不一致，从而造成面积差异，特别是地方规定加大了这种差异。当前，房产管理部门在产权登记时，项目的总面积一般不得超过规划部门的发证面积或规划核实面积。这种差异，给规划部门、房产管理部门，特别是开发商和产权人都带来困惑。 1．1．1阳台面积计算差异 有关阳台面积的计算，《房产规范》以设计是否封闭为认定标准，全封闭阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭阳台计算半面积;《建筑规范》则以是否在主体结构内为准，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积，在主体结构外的计算半面积。也就是说房产测绘以是否封闭为依据，规划审批以是否在结构内为依据，这两种依据的错位，容易造成面积差。例如，设计为结构内的凹阳台，规划面积就会大于房测面积;而部分因立面效果需要，设计为结构外的封闭阳台，规划面积就会小于房测面积。另外，《房产规范》没有明确隔层阳台面积计算规则，部分设计方案标注为露台，部分标注为阳台。为此，部分城市出台地方规定，隔层阳台按露台处理，不计算面积;而有些城市则仍按阳台处理，计算半面积。《建筑规范》也没有明确隔层阳台面积计算规则，但对露台界定非常明确，必须同时满足4个条件:一是其位置设置在屋面、地面或雨篷顶，二是可出入，三是有维护设施，四是无盖，否则，均不能认定为露台，自然就应按阳台计算面积。这种隔层阳台，在规划审批时按阳台计算规划面积和规划指标，但房产销售时，房产部门不认定为阳台，给开发商带来巨大经济损失。阳台面积到底应该如何计算才公平合理，笔者认为应以阳台实际使用功能为依据。阳台为室内外的过渡空间，供使用者晾晒衣物、休息及其他室外活动之用。因此，在实际工作中，确实起到室内外过渡空间作用的应该认定为阳台，按规定计算面积。如隔层阳台，确实起到室内外过渡空间的作用，仅因上层无盖，晾晒衣物的功能无法发挥，但具备阳台基本功能，应按阳台计算面积，不能认定为露台。又如部分设计未封闭阳台，部分住户装修时，为遮风挡雨，用铝合金窗封