20220622-中信证券-大房地产业2022年下半年投资策略：一半是周期拐点，一半是成长起点.pdfVIP

一半是周期拐点，一半是成长起点 大房地产业2022 年下半年投资策略 ｜2022.6.22 中信证券研究部 陈聪 基础设施和现代服务 产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行 业联席首席分析师 S1010517050001 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 大房地产业2022 年下半年投资策略 ｜2022.6.22 核心观点 大房地产业，又分为开发建设、不动产运营、物业服务和经纪代理四个领域。开发建 设、经纪业务和政策周期因素高度相关。物业管理和商管运营呈现高成长性特征。展 望2022 年下半年，房地产开发周期的复苏、企业信用的恢复将会有利于销售规模和盈 利能力的修复，产业结构的调整、新业务线的扩张则能持续推动好企业成长壮大。 ▍凤凰涅槃的房地产开发行业。2022 年上半年，开发行业在销售、交付、偿债等诸领域 遭遇前所未有的挑战。我们预计，下半年政策将进一步加大需求支持力度，销售有望从 6 月开始复苏，投资和新开工则有望在四季度复苏。企业将更多聚焦核心城市，土地市 场会走向理性竞争，利润表虽然在2022 年会阶段性受挫，2023 年却可能成为好公司新 起点。 ▍头部品牌优势更为明显，克服局部疫情影响的商业运营管理行业。我们预计，2022 年 下半年优质购物中心会实现人流量、销售额和租金的逐步复苏；龙头商管公司的产品线 层次更加丰富，会员体系进一步提升商场运营效率。中长期而言，轻重资产模式仍会并 存，基金化运营、包租、托管等方式将会因地制宜开展，唯真正创造增量运营价值的品 牌十分稀缺。 ▍物业服务逐渐走出阴影，国企竞争优势长期化。2022 年上半年所暴露的，物业服务企 业在人员、战略、财务等诸多领域不独立的问题，在房企出险的背景下成为压垮板块估 值的关键。但我们认为，物管行业发展空间广阔，龙头公司业绩有望高速增长，局部疫 情中消费者对好物业服务公司品牌认可进一步提升，预计并购市场也将从极寒逐渐转 暖。国企具备诸多长期比较优势。民企如能严守业务独立性，亦有广阔发展空间。 ▍贝壳站在周期拐点和成长起点之上。经纪业务的周期性意味着 GTV 下降可能带来业绩 较大幅度下降，甚至阶段性亏损。但交易量见底也就意味着贝壳的周期因素见底。线上 线下相结合的平台竞争优势，已经被市占率，费率和应收款变动趋势所证明。且公司积 极切入家装家居领域，为日后长期成长打下了基础。 ▍风险提示：政策收效不明显甚至无效，市场销售复苏不及预期的风险；部分开发企业缩 表甚至信用违约的挑战；部分物业管理公司关联方经营困难，可能存在股票被处置的风 险；局部疫情反复，影响商业物业运营的风险；物业管理行业疫情补贴不及 2020 年的 风险。 ▍销售复苏，周期回归。万物生长，格局优化。下半年最为确定的周期主旋律，是从销售 到投资的渐次恢复。在这个主旋律之下，最具弹性的是经纪公司，其次则是开发企业。