深圳南山南硅谷海湾项目营销策划定位报告.pptVIP

——而立、不惑之年 ——关注下一代成长 ——事业小有成就，收入稳定 ——渴望得到社会的认可和尊重 ——金领，中坚力量，高管 ——具独特生活品味，追求卓越品质 ——受过良好的教育 ——工作繁忙、压力大、危机意识强 ——务实，注重物业升值潜力 ——推开窗希望看到的是绿地、海洋、沙滩。。。 3 项 目 发 展 战 略 战术1：市场细分——客户特征 第三十一页，共四十五页。 项目的客户群体主要来自金融、证券、保险、IT、通信、物流等行业的精英人士、部分的自由职业者和个体私营经营者。 次要客户 ◎ 宝安、龙岗、外地客户 重要客户 罗湖私营企业主 ◎ 福田、南山自由职业者 ◎ 香港客户 ◎ 福田、南山个体经营者◎ 3 项 目 发 展 战 略 战术1：市场细分——客户来源 核心客户 ◎ 福田、南山企业中\高层管理人员 ◎ 福田、南山私营企业主 ◎ 福田、南山公务员 ◎ 科技园IT人士 第三十二页，共四十五页。 城市中 · 高尚生活区 · 滨海物业 战术2：产品超越——物业定位 3 项 目 发 展 战 略 第三十三页，共四十五页。 上层中产专属海岸生活 战术2：产品超越——形象定位 3 项 目 发 展 战 略 第三十四页，共四十五页。 “海岸生活”——生活方式的转变 “他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼吸的空气也是洁净的……” ——王受之 一周的紧张工作后 周末得以完全放松 海涛声中起床 观海露台中赏景 进餐 闲坐于空中会所 在滨海长廊中漫步 吹着清凉的海风 … … 第三十五页，共四十五页。 通过市场比较法计算得出本项目的目前均价为8220元/平方米。 综合考虑深圳地产市场涨幅规律4％—6％ 预计本项目在未来推出市场时可实现的均价为： 3 项 目 发 展 战 略 价格建议 8500—9000元/平方米 第三十六页，共四十五页。 战术点3： 独特营销 【御沙湾】，诉说的是一种对城市中产阶级的尊重和深层理解…… 第三十七页，共四十五页。 第三十八页，共四十五页。 ——昊创高新南项目营销策划报告 ROYAL BAY 御 沙 湾 第一页，共四十五页。 提案思路 市场诊断 项目发展战略 项目思考 项目解析 第二页，共四十五页。 第1篇：市场诊断 第三页，共四十五页。 经济。 1 深 圳 市 场 第四页，共四十五页。 GDP增长率与房地产发展的关系 GDP增长率 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 近年深圳GDP增幅：17%左右 房地产高速发展 1 深 圳 市 场 第五页，共四十五页。 土地。 1 深 圳 市 场 第六页，共四十五页。 关内土地稀缺 房价持续上涨 1 深 圳 市 场 第七页，共四十五页。 供需。 1 深 圳 市 场 第八页，共四十五页。 05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30% 供不应求 南山仍属热点 房价继续走高 1 深 圳 市 场 第九页，共四十五页。 政策。 1 深 圳 市 场 第十页，共四十五页。 房地产投资增幅有所下降 房地产开发规模明显得到控制 金融紧缩政策将会延续，房价上涨幅度将趋于缓和 1 深 圳 市 场 121号文件 18号令 提高二次置业按揭贷款的门槛 加息 “禁筹令” 第十一页，共四十五页。 南硅谷——占据着深圳滨海沿线重要位置，是深圳乃至南中国唯一拥有硅谷概念的海湾新区。 1 南 硅 谷 市 场 第十二页，共四十五页。 住宅用地 26万平方米 住宅建面 78万平方米 住宅总户数 约7000户 居住人口 达3.6万人 功能界定 居住功能 科技功能 教育功能 规划配套 公共配套齐全 大多数居住用地一般都配有自己的小型商业服务设施 缺乏大型商业文化中心 人口密度低、高科技教育概念的纯粹优质片区 功能界定 1 南 硅 谷 市 场 第十三页，共四十五页。 稀缺的自然景观为南硅谷最核心的吸引力 景观资源 1 南 硅 谷 市 场 第十四页，共四十五页。 具有强大吸引力的教育体系，是深圳名符其实的大学城 —教育 配套 1 南 硅 谷 市 场 —商业 商业配套日趋完善，居住氛围逐渐形成 —交通 完善的交通体系、南山与福田罗湖之间的纽带位置为南硅谷楼盘抢占深圳市场,吸引香港消费群体创造了条件 第十五页，共四十五页。 南硅谷历年推售物业列表 项目名称 2003年 2002年 2005年 2006年 2004年 发展商 阳光带海滨城1期 招商 滨福庭院 熙湾 海怡东方 纯海岸 中信海阔天空 中信