世联写字楼的营销规律研究.pptVIP

从深圳CBD的发展可以得到的规律 时机越早，定位空间越大，风险越小； 早期推出定位空间较大，从甲级、乙级到商务公寓均有市场; 由于对风险的规避，以及早期开发高端物业对顶端客户的消化，其它开发项目以乙级写字楼为主，商务公寓为辅。 2003-2004年的竞争激烈程度将远大于2001年，大量甲级物业纷纷浮出水面，前景不可预知。 早期市场整体年推出量在7万以下； 每个项目单一物业类型推出市场的容量约为3万左右； 如果单个项目规模较大，则一般由多种功能组合； 第十页，共四十九页。 二、三线城市办公物业启动与发展历程 萌芽阶段 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无 改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本 动因 表现形式 产品特征 入驻公司特征 客户关注点 追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围 需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 软环境 健康、风景 世联研究 第十一页，共四十九页。 写字楼的产品价值体系 写 字 楼 产 品 价 值 体 系 关键公共空间打造专业办公形象展示区 高形象展示体系 独特功能构建 低门槛，低使用成本。 品牌整合打造形象光环 办公生态化 商务中心 低成本价值构建 第十二页，共四十九页。 写字楼产品四种模式的竞争分析 市场先机型 成本领先型 适用条件： 项目处于CBD雏形已经基本形成，但CBD写字楼市场供应量较小，大规模性开发即将开始。 启动时机抢先，为项目赢得机会点，跑赢大势，是市场先机型成功的要素； 项目采用提早开发，抢占先机的竞争策略 ； 适用条件： 项目既需要打造“成熟产品”，形成不同的“档次标准”，又要控制成本，保证达到利润目标 低成本，高形象是成本领先型的成功要素； 功能转换型 附加资源型 适用条件： 功能转换型竞争模式的成功背景是周边住宅价格高启 政府不允许住宅单位供企业注册 周边高档住宅市场价格与写字楼差距不大，不会影响商住公寓的价格空间； 适用条件： 周边写字楼产品成熟； 推出超前的概念可以引起市场的共鸣； 市场购买以自用为主，对价格不太敏感，对新概念关注； 第十三页，共四十九页。 世联写字楼开发顾问的工作方法 Method 第十四页，共四十九页。 世联顾问服务内容 项目定位顾问服务 城市相关产业及商业地产市场发展前景预测 相关领域市场进入战略及发展策略 可行性研究报告 金融投资机构项目咨询 商业机构投资合作咨询 市场定位案例专题研究 项目物业发展 建议顾问服务 消费市场顾问 项目发展战略定位 项目物业发展建议 项目启动策略研究 规划方案的市场评价 租售价值及项目财务评估 营销战略与策略 顾问服务 招商服务 招商策略及条件制定/招商实施及推广方案/招商现场管理及控制 ………… 销售服务 营销执行策略制定/营销实施及推广方案/项目价格策略及价格方案/销售组织框架及管理制度建议 ………… 第十五页，共四十九页。 前期顾问工作阶段划分与服务内容 阶段划分 服务内容 主要成果 合同期内沟通方式 服务时间 第一阶段： 项目定位 1房地产市场调查 2 宏观背景分析 3 项目解析 4 项目定位 5 案例借鉴 6 物业类型规划/配比 7 经济测算 8 项目分期计划 9 规划设计建议 1《项目定位及发展战略》报告 2 形成《规划设计任务书》 1 当地市场研究七天 2 中期沟通|汇报一次 3 终期沟通|汇报一次 4 电话|传真|邮件沟通 45个日历天 第二阶段： 项目物业 发展建议 1 房地产市场调查 2 规划设计要点 3 项目建筑设计 4 要点建议 5 建筑风格/外立面建议 6 环境/景观设计要点 7 配套设施建议 8 社区服务/物管建议 9其他相关物业建议 1《项目物业发展建议》报告 2 形成《建筑设计任务书》 1 当地市场研究七天 2 中期沟通|汇报一次 3 终期沟通|汇报一次 4 电话、传真、邮件沟通 30个日历天 第三阶段：营销战略 与策略 1 投资群体研究 2 自用客户群体研究 3 主流营销手段分析 4 营销案例借鉴 5 项目营销战略 6 项目营销策略 7 营销费用预算 1《项目营销战略与策略》报告 2 报告用于指导广告公司 1 市场调研五天 2 中期沟通|汇报一次 3 终期沟通|汇报一次 4 电话、传真、邮件沟通 30个日历天 后续跟踪 服务： 在合同期结束后，如贵司仍需我司参与规划方案评审会或重要的项目发展会议，则需提前三天出具参会邀请函并承担相应的所有差旅费用，我司会视贵司需要委派相关专业人士参会。 第十六页，共四十九页。