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法律法规常识 培训讲师： 彭艳芹 2012年2月28日 第一页，共三十五页。 知法懂法； 守法用法！ 第二页，共三十五页。 目录 第三页，共三十五页。 我国的法律体系 物业管理及关联的法律法规体系 适用原则 第四页，共三十五页。 （一）我国法律体系（法的效率来源） 1、法律的定义：是由我国最高权力机关全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的。如宪法、刑法、劳动合同法等。 2、法规的定义：是由国务院制定的，通过后由国务院总理签署国务院令公布。如治安处罚条例、专利代理条例等 第五页，共三十五页。 附图： 第六页，共三十五页。 （二）物业管理及关联法律法规体系 1、宪法：根本法 2、（人大）法律：《物权法》、《城市房地产管理法》等 3、（国务院）法规：《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》等 4、（地方）法规：《山东省物业管理条例》、《山东省取水许可管理办法》等 5、（部委）规章：《物业管理企业资质管理办法》、《市政公用设施抗灾设防管理规定》等 6、（地方政府）规章：《济南市物业服务收费办法》等 7、一般规范性文件：一般是根据法规、规章要求制定的配套文件（通知、函等） 第七页，共三十五页。 （三）适用规则 适用原则 第八页，共三十五页。 《物权法》的释义 《物权法》的架构 业主的建筑物区分所有权 相邻权 第九页，共三十五页。 《物权法》 中华人民共和国主席令第62号 ------2007年10月1日起实施 第十页，共三十五页。 （一）《物权法》释义 1、什么是物权？ 物权----物之归属权、物之利用权 即是：权利人直接支配特定物，并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权具有排他性、绝对性、对世性 第十一页，共三十五页。 所有权：占有、使用、收益、处分 用益物权：对他人的动产或不动产依法占有、使用和收益权利（土地承包经营权、建设用地使用权、拆基地使用权、采矿权、取水权、养殖捕捞权） 担保物权：以确保债务为目的，在债务人不履行到期债务或发生当事人实现担保物权的情形，依法享有财产优先受偿权利（包括：抵押权、质权、留置权） 第十二页，共三十五页。 2、什么是物权法，物权法有哪些作用？ 物权法规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 物权法主要回答了三个问题： 定分止争 物尽其用 第十三页，共三十五页。 （二）《物权法》的架构 第十四页，共三十五页。 第一编 总则 1、基本原则 2、物权的设立、变更、转让和消灭 3、物权的保护 第二编 所有权 1、国家、集体、私人之所有权 2、业主的建筑物区分所有权 3、相邻关系之相邻权 4、共有所有权取消的特别规定 第三编 用益物权 1、土地承包经营权 2、建设用地使用权 3、宅基地使用权 物权法五编247条 第五编 占有 第四编 担保物权 1、地役权 2、抵押权 3、质权 4、留置权 第十五页，共三十五页。 (三)、业主的建筑物区分所有权1、构成 第十六页，共三十五页。 2、专有部分与共有部分 共有部分 是建筑物区分所有权的核心重要问题 第十七页，共三十五页。 （1）确定专有部分与共有部分范围 对物业管理的意义与作用 第十八页，共三十五页。 （2）对专有部分及共有部分的理解 专有部分享有所有权，即“专有权、私有权” 专有部分以外的共有部分享有共有权，因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权” 共同管理权也称“业主组织的成员权” 第十九页，共三十五页。 （3）权利与义务 专有部分所有权 权利 占有 使用 收益 处分 义务 按规划用途使用 维护建筑物安全、外观美观 独自承担责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 维护环境卫生 尊重当地善良风俗 相邻权 相互容忍 法律责任 停止侵害 消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 第二十页，共三十五页。 共有部分共有权 权利 持份占有 使用 收益 相邻权 义务 按规划设计功能使用 维护和保存 按持份比例承担 责任与费用 按时交纳各项费用 不得单独处分 法律责任 停止侵害 消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 第二十一页，共三十五页。 3、对部分部位的届定 道路、绿地(城镇除外)，其他公共场所、公用设施和物业服务用房：业主共有，两个除外 当事人约定 车库、车位 业主共有 会所-----------------一般不做为建筑物的附属设施归业主共有 第二十二页，共三十五页。