新沂项目前期策划总体思路.pptVIP

低档写字楼？ 低档写字楼有损 整个项目形象，并 且经济效益不高。 中档写字楼？ 新沂地区未来不乏大量中 档写字楼面世，将面临较大的 竞争，同时中档写字楼对项目 战略意义不大。 顶级写字楼？ 顶级写字楼一般要有巨大的展示面，而 项目难以满足此点要求。 本案既不属于新沂规划核心CBD地 区，也不属于道北核心CBD地区，难 以达到顶级写字楼对于地段的考量。 NO！ NO！ NO！ 出路：中档以上写字楼 写字楼对项目意义：写字楼与酒店是整个项目的形象标签，要对住宅、 商业价值起到推力作用，因此从战略角度考虑，写字楼的档次要高?? 主题定位/写字楼定位 第六十一页，共一百一十一页。 完整价值链酒店、写字楼、商业、住宅形成四大金刚 写字楼 酒店 住宅 商业 价值龙头 价值主体 价值亮点 价值引擎 主题定位/整体价值链 第六十二页，共一百一十一页。 其他重要定位 小学定位 小学的修建标准应偏向中档定位，保证软硬件的总体质量和功能要求，配备相应的场馆及设施 双语幼儿园+职工子女小学 第六十三页，共一百一十一页。 中学定位 可考虑本项目引进一个传统的普通中学，因此，建议与其他知名品牌中学联姻，打造一个品牌影响力的普通中学。 品牌普通中学 其他重要定位 第六十四页，共一百一十一页。 其他重要定位 打造复合橡胶健康跑道 打造全市最长健康步道，穿越整个400万方社区各组团，并形成循环体系，成为全市最长的最有趣味的健康跑道。 第六十五页，共一百一十一页。 社区医院：身体检查、健康咨询等 其他重要定位 第六十六页，共一百一十一页。 商业购物配套类 中型购物中心：含一主力超市 特色商业街：以餐饮为主 社区购物走廊：美容美发、洗衣、家政、摄影等 其他重要定位 第六十七页，共一百一十一页。 服务配套类 贴心管家服务：针对人性化服务而制定的一对一的各种服务 销售及售后服务：专业销售团队 第六十八页，共一百一十一页。 开通交通车 在业主入住前期可免费接送业主到新沂市区主要节点，解决短期内交通不便的问题。 第六十九页，共一百一十一页。 开通社区环城车 由于项目规模较大，各功能场所距离较远，建议开通社区环城车，接送企业员工及经商户往返各主要需求地点。 第七十页，共一百一十一页。 引进大型生鲜超市 为提高项目的生活便利性和销售保障力，建议在销售前期就确定引进1-2家中大型超市，如：永辉、新世纪、苏果等 第七十一页，共一百一十一页。 第五部分：项目总体开发思路 第七十二页，共一百一十一页。 大盘开发模式 开发模式 典型项目 单纯住宅模式 碧桂园凤凰城、万科东丽湖、金地荔湖城 主题驱动模式 奥林匹克花园（体育）、桃源居（教育）、绿地21城尊老社区（养老）、成都世纪城（会展） 旅游地产模式 华侨城、杭州宋城、星耀五洲、三亚海棠湾 传统工业地产模式 北京星网工业园、普洛斯物流园 产业整合模式 长春汽车新城 绿地盘龙谷文化城 总部基地（商务花园）模式 北京总部基地 第七十三页，共一百一十一页。 结合本案基本特征考虑，最适合开发模式是只有—— 主题驱动模式 第七十四页，共一百一十一页。 主题驱动模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发 主题社区模式 核心驱动方式：在陌生区（新）大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术、工业地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。 第七十五页，共一百一十一页。 老年、医疗服务 教育、文化 健康、运动 健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力 奥林匹克花园的健康主题： 体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心； 宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心 大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。 桃源居的教育主题： 大规模清华学校，发展商大量的精力放在建设学校上； 投入大，做一个不可复制的核心竞争力。 绿地21城尊老社区主题 综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯； 老年人只是讲座多形式老年教育。 第七十六页，共一百一十一页。 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 主题社区开发模式基本特征 主题鲜明----成为社区