购物中心营运与招商方案.docx

购物中心运营及投资计划 目录 市场调研分析………………………………………… 1 项目分析…………………………………… 9 商场业态发展方向…………………………………… 14 商场商业模式……………………………… 26 商场管理制度建立………………………… 30 商场包装....................... 49 人员培训……………………………………………… 50 商场招商计划……………………………… 51 1、市场调研与分析 1.1 商业市场背景1、一定的商业发展经历了起步阶段，正在进入快速增长期，商业形态也在同步升级。从历史上看，2002年以前，某种商业形态是以集市（一些商场）为代表的。物业也采用市场化经营模式，商业模式上我们称之为市场化物业），商品构成主要集中在市民的生活必需品，包括食品、副食品、低端服装、日用品等，中高档商品和非生活用品。耐用品销售有限。 2、2002年以后，某业务发展进入高速增长阶段。快速增长阶段的典型特征是业务规模扩大和业态升级。 2002年以来，部分市民收入水平不断提高，消费观念先进，消费规模同步扩大。 .从业态看，一定批次的新商铺在市场上投入运营，以品牌垄断、大型超市为主的业态开始出现，成为市场消费的主体。这种情况标志着某项业务发展进入了高速增长期。 3、某项业务的发展经历了以市场化业务为主体的初级发展阶段，目前正进入超市、专卖店、商场、集贸市场等多种业态的发展阶段。业态的升级，商业竞争的加剧，已成此。时期的主要特征。 1.2 商业市场现状 1、典型的二级城市商业配送体系——二维商业配送体系，由核心商业区和社区商业组成的商业体系。商业分布十分集中，主要集中在以古木地中路为核心的区域，集中了市场化的商场、集市、大型超市、家电超市、专卖店、地下街等多种商业形态。 2、以古木地中路为核心，新华路集中了一大批日用品批发和零售业务，主要经营日用品、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。文化路商户相对较少，主要以爱家超市和益家百货为主，主要经营日用品、食品、副食品、服装等商品。稻香路的业务近年来发展迅速，逐步形成了以品牌专卖和家电超市为主的经营业态，主要经营电器、皮鞋、休闲服装等。 3、随着城市经济的发展和居民收入水平的提高，虽然生活必需品等生活必需品仍是当地商业经营和消费的主要商品，但中高端耐用消费品的消费规模如品牌服装、高档配饰、家用电器、家居装饰还是比较大的。不断发展壮大，占据了相当大的市场份额。 1.3 商业市场发展趋势预测 1、随着城市经济的发展和大型商业的发展，以商场和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。地方业态从传统业务向现代业务转变，但由于商业消费市场增长受限和消费水平提高，业务过剩导致市场竞争加剧，经营者盈利能力逐渐下降。 2、从商业发展趋势来看，当地商业区将进一步向古木地路集聚。依托原有的营商环境，将古木地路建设成一批高端购物中心，促进当地业态升级。尤其是以购物中心为代表的大型购物中心，将彻底改变当地的商业格局和竞争形式。 3、随着当地商铺租金的上涨，商铺的销售价格也随之上涨。但从商业运营来看，业务规模和单品利润并没有同步增长。特别是单品利润呈下降趋势。商业运营效率普遍下降，从而抑制商铺租金和销售价格的进一步上涨，随着大量商铺的开发和交付，商业租金和销售价格将在达到顶峰后逐渐下降，直至市场供需再平衡。 4、在市场开拓方面，商业竞争水平较低，主要集中在低层次的重复定位和价格竞争。往往缺乏有效的管理和规章制度，给广大经营者的经营造成损失。市场急需专业化，管理规范化的现代化商铺。商业竞争逐渐从硬件竞争转变为软硬件并举的竞争格局。 业务发展周期图 ◆早期 ◆成长期 ◆成熟期 ◆衰退期 主营业务业态 市场 超市、专卖店、商场 专业店、大型商场 调整商业结构，掏空门店 商品结构 低端日用品 中低档商品、服装百货 高、中、低端商品、耐用消费品 中低档商品、日用品 竞争形式 有限的竞争 完全竞争 垄断竞争 有限的竞争 盈利模式 高利润和高波动 低利润高波动 利润适中，波动性低 利润下降和波动 5、从以上发展趋势图可以看出，某业务发展进入成长期。成长期的典型特征是消费规模的迅速扩大和竞争的残酷。在有利的市场发展刺激下，大量商铺开业，经营规模迅速扩大，势必导致经营竞争加剧，经营利润水平下降，市场波动加剧。我们所处的环境与上述完全一样，因此我们必须做好充分竞争的准备。 6、随着市场竞争的激烈，定位错误、经营管理水平低下的商家将被市场淘汰，消费者在竞争的过程中，消费观念也越来越成熟，从目前来看阶段到以价格为导向的消费（消费是非理性的。通常高收入阶层认为价格是判断品牌和品质的唯一标准，而低收入阶层则以低价为购买目标）向评价方向转变从价格、质量、品牌等多个维度衡量商品的价值。消费趋于理性，消费目标明