工程管理教案-可行性研究.docVIP

房地产项目可行性研究 教学目的 学习内容： 熟悉可行性研究的概念，了解可行性研究的目的、作用、依据 及工作阶段。 理解可行性研究的内容与步骤。 熟悉房地产开发项目策划与基础参数选择。 掌握房地产开发项目投资与收入估算的具体内容。 重点掌握房地产开发项目财务报表及财务评价指标。 掌握可行性研究报告的撰写。 重点、难点 重点：房地产开发项目策划与基础参数选择、房地产开发项目投资与收入估算、房地产开发项目财务报表及财务评价指标、可行性研究报告的撰写 （重点程度分为五级:☆,☆☆,☆☆☆,☆☆☆☆,☆☆☆☆☆。) 难点：房地产开发项目投资与收入估算、房地产开发项目财务报表及财务评价指标 总授课时数 4 课时 3.1 可行性研究概述 授课时数 0.5 课时 教学手段 多媒体、板书 课程导入 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 那么，为什么要进行可行性研究？可行性研究有哪些作用？如何进行可行性研究？ 教学内容 一、可行性研究的含义和目的（☆) 含义：可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 目的： 实现项目决策的科学化、民主化， 减少或避免投资决策的失误， 提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用（☆) 是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据 三、可行性研究编制依据（☆) 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； ?批准的项目建议书和同等效力的文件； ?国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等； 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； 国家所规定的经济参数和指标； 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 四、可行性研究的工作阶段（☆☆) （一）投资机会研究 （二）初步可行性研究 （三）详细可行性研究 （四）项目的评估和决策 熟悉可行性研究的含义 了解可行性研究的目的、作用、依据 熟悉可行性研究的阶段 3.2 可行性研究的内容与步骤（☆☆) 授课时数 0.5 课时 教学手段 多媒体、板书 教学内容 一、 可行性研究的内容（☆☆) 二、可行性研究的步骤（☆☆) 理解可行性研究的内容、步骤 3.3 房地产开发项目策划与基础参数选择（☆☆） 授课时数 1 课时 教学手段 多媒体、板书 教学内容 房地产开发项目策划（☆☆) 二、构造评价方案（☆☆) 构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 三、选择基础参数 熟悉房地产开发项目策划内容 掌握评价方案的构造和基础参数的选择 3.4 房地产开发项目投资与收入估算 授课时数 1 课时 教学手段 多媒体、板书 教学内容 一、投资估算（☆☆☆) 房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。 （一）土地费用估算 土地征用拆迁费 土地出让地价款 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 （二）前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 （三）房屋开发费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 基础设施建设费 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。比较常用的方法有以下几种： （四）管理费 （五）财务费用 （六）销售费用 （七）开发期税费 （八）其他费用 （九） 不可预见费 二、资金使用计划（☆☆☆) 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。 三、收入估算与资金筹措（☆☆) （一）收入估算 内容通常包括： 拟租售物业的类型 时间和相应的数量 租售价格 租售收入及收款方式 （二）资金筹措 资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。 3.5 房地产开发项目财务报表及财务评