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②购买了不具备法定销售条件的商品房 开发商只有达到商品房预售条件，并取得商品房预售许可证，才能预售商品房。 第六十二页，共一百一十二页。 第六十三页，共一百一十二页。 第六十四页，共一百一十二页。 第六十五页，共一百一十二页。 第六十六页，共一百一十二页。 签约前应当解押。处于抵押状态的房地产不能进行网上签约备案，销售方必须先办理解押手续后，才能办理该房地产的网上签约备案手续。? 第六十七页，共一百一十二页。 要及时进行网上签约备案。《城市商品房预售管理办法》（建设部令）规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续. 第六十八页，共一百一十二页。 福州：购买商品房要及时通过“福州房地产信息网”进行网上签约备案，向销售方索取网上打印的正式合同，其封面有12位合同号，如：2 第六十九页，共一百一十二页。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中明确规定开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。” 第七十页，共一百一十二页。 ③开发商一房两售或一房多售 开发商有可能不将已签约的合同上报到政府房地产市场信息网或不将已签约的合同到房产管理部门备案，从而使购房人无法从政府房地产市场信息网上获得相关信息。 第七十一页，共一百一十二页。 ④广告内容不实 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第七十二页，共一百一十二页。 ⑤面积不符 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十四条 ： 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： ??? （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； ??? 第七十三页，共一百一十二页。 （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 第七十四页，共一百一十二页。 ⑥订金（诚意金、认购金）与定金的混用 ⑦土地使用年限减少；  第七十五页，共一百一十二页。 ⑧限购令引发的纠纷 限购令退房是否违约？ 开发商没有及时备案，被限购买？是否要赔偿？ 规避限购令的法律风险 第七十六页，共一百一十二页。 《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。限购令等属于政府颁布新的政策或行政措施，并导致合同不能履行，符合不可抗力三个特性，即不可预见、不能避免、不能克服。 因限购令导致无法过户，签订合同的双方可以根据《合同法》第117和118条，解除合同。 第七十七页，共一百一十二页。 2、二手房转让 产权人将产权房转让给他人。 第七十八页，共一百一十二页。 1、审查产权状况 （1）权属：是否是真实的产权人出售，是否有共有人（尤其是否婚后共同财产），是否存在租赁情况，是否存在产权纠纷，是否办理抵押，是否列入拆迁规划。 第七十九页，共一百一十二页。 第三十页，共一百一十二页。 房屋拆迁进程 伴随着：暴力、暴利 第三十一页，共一百一十二页。 （一）立法背景 　　2007年3月，全国人大通过物权法。物权法正式实施后拆迁将“无法可依”。 　　2007年8月，修改了城市房地产管理法，增加规定，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。” 　　　　　 第三十二页，共一百一十二页。 　该立法授权作出后，2007年12月，国务院常务会议