地产企业不同融资方式核心财税问题解析与规划.pptVIP

9.2 合伙型开发的会计处理 应区别情况处理。 第一，土地是国有企业的，通常只能由国有企业报建。 即，私营企业出资金，国有企业出地，由国有企业报建，在这种情况下，房产的所有权归国有企业所有。此类合作定性为：国有企业向私有企业借款建房，租金收入应由国有企业确认收入，缴纳营业税及附加、房产税、企业所得税。私营企业前8年取得的租金及从第9年开始取得的2/3的租金，应作为国有企业向私有企业支付的本金及利息。 待房屋竣工后，由国有企业与私有企业签订补充协议（借款)，确定本金和利息（可以视租金大小浮动）的金额及还款日期。 所有与商铺建造有关的成本票据抬头应开给国有企业，由国有企业作固定资产管理。 私营企业每次支付工程款时， 借：其他应收款——国有企业（本金） 贷：银行存款 国有企业取得发票时， 借：在建工程 贷：其他应付款——私营企业（本金） 商铺达到预定可使用状态，由在建工程结转固定资产，并从次月起计提折旧。 私营企业代收租金抵本息时， 借：银行存款 贷：其他应收款——国有企业（本金） 利息收入 附件：利息发票记账联。 第一百二十五页，共一百八十二页。 9.2 合伙型开发的会计处理 国有企业于每年末确认租金收入时， 借：其他应收款——私营企业代收租金 贷：其他业务收入——商铺租赁收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交教育费附加一应交地方教育费附加 ——应交房产税 取得私营企业开来的利息发票时， 借：财务费用 其他应付款——私营企业（本金） 贷：其他应收款——私营企业代收租金 第一百二十六页，共一百八十二页。 9.2 合伙型开发的会计处理 第二，如果是私有企业名义报建，应认定为国有企业将土地出租给私营企业，私营企业在承租的土地上建房，土地属国有企业所有，而房产所有权归私营企A 所有，私营企业可以办理房产证，但无土地使用权证书。在这种情形下，私营企业取得的租金收入应确认其他业务收入处理，并缴纳营业税及附加、房产税、企业所得税。从第9年开始，私营企业仍应按照租金收入全额(3/3)确认租金收入。 国有企业出租土地给私营企业，取得的回报是第9年至第30年期间商铺租金的1/3和30年后商铺（指建筑物，不含土地，金额按30年后的评估价确定)。按照权责发生制原则，会计处理时，租金收入应按30年确认，营业税按照合同约定的应收租金日期确定纳税义务发生时间，根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号）规定，跨年度的租金如何提前收取应按年确认所得税计税收入，但滞后收取的租金，仍应按照《企业所得税法实施条例》第十九条规定，按照合同约定的应收租金的日期确认。税务处理与会计处理不一致的，作纳税调整处理。 第一百二十七页，共一百八十二页。 9.3.1 合作建房的模式 （1）土地使用权人提供土地，房地产开发产提供资金和技术，以双方名义共同开发，在工程尚未完工之前，各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。 （2）以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，按照约定将开发商应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给开发商。 （3）以开发商的名义进行建设，房屋建成后，开发商依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人，同时土地使用权人也要把开发商应分得的房屋所占用土地使用权转让给开发商。 （4）双方共同组成一个新的房地产开发公司，并以该公司的名义进行开发建设，等所建设房屋售出后依约分配所得收入。 第一百二十八页，共一百八十二页。 9.3. 2 合作建房的模式 合伙型合作：（1）、（2）（3）； 法人型合作：（4） 第一百二十九页，共一百八十二页。 9.3.3税务的合作建房认定标准 税务合作建房的政策的价值取向：解决低收入者的住房问题； 合作建房的税务基本政策：尽量免税或减税，降低房屋的含税价格（降低房屋的税收成本，从而减低房屋的价格） 合作建房税务管理的要点：清晰界定合作建房，避免浑水摸鱼，减少税收收入，保证公平市场竞争环境 税务的合作建房认定标准： 行政程序——相关主管部门的审批 所有权——产权转让的结构 第一百三十页，共一百八十二页。 9.3.4合作开发合同的契约性质分析 一是承揽契约。将基地权利人分得的部分房屋视为建筑商承揽的定作物；把建筑商取得的部分基地权利看作基地权利人给付的报酬。 二是互易契约。将合建契约当作部分基地权利与部分房屋所有权的交换。 三是合伙契约。基地权利人以土地为出资，建筑商以资金与劳务为出资，共同建筑房屋，并分享权益。 四是买卖与承揽并存的混合契约。建筑商为土地权利人完成一定工作，土地权利人以转让建筑商取得的部分房屋所占用的基地权利作为报酬，而建筑商又以此项报酬抵充买受其房屋占用基地的款项。 　 第一百三十一页，共一百八十二页。 9.3.4四种合建