房地产基础知识培训详解(挺全的).pptVIP

楼板价：是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款 公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 第三十一页，共八十二页。 房地产基本经济技术指标 容积率=总建筑面积 / 总用地面积 建筑密度=建筑基底总面积 / 总用地面积 绿化率=各类绿地总面积 / 总用地面积 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) / 合同约定面积 分摊系数=公用分摊系数之和 / 套内建筑面积之和 得房率=套内建筑面积 / 建筑面积 使用率=套内使用面积 / 建筑面积 第三十二页，共八十二页。 建筑面积的测算 1、?计算全部建筑面积有哪些？ 1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算 2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。  3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。  4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。  5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。 第三十三页，共八十二页。 6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。  7）?属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。  8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。 9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积 10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。 第三十四页，共八十二页。 11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。  12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。  13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。  14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20米以上部分的外围水平面积计算。??  15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 第三十五页，共八十二页。 2、计算一半的建筑面积有哪些？ 1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。  2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。  4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。  5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 第三十六页，共八十二页。 3、不计算建筑面积的有那些? 1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。  2）检修、消防等室外爬梯。  3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。  4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池?、地下人防干道、支线等。  5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。  6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱 罐的平台。 第三十七页，共八十二页。 4、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 第三十八页，共八十二页。 5、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 第三十九页，共八十二页。 二、房地产五证介绍 第四十页，共八十二页。 房地产五证:1、国有土地使